ВС отменил признание недействительной сделки с квартирой, учитывая добросовестность покупателя

Кассация взыскание убытков с управляющего страховой случай по Закону о банкротстве Общество Рудо Аква признанное банкротом взыскало через суд убытки с КУ Елены Прониной которая переплатила привлеченному юристу 1 77 млн рублей из конкурсной массы Ответственность Прониной была застрахована в обществе МСГ Рудо Аква потребовало от страховщика выплатить страховое возмещение в размере 1 18 млн рублей Общество МСГ отказало в выплате после чего Рудо Аква обратилось в суд Суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске посчитав что страховой случай не наступил поскольку судебные акты по делу о банкротстве не установили на стороне управляющего обязательства по возмещению убытков Арбитражный суд Московского округа с этим не согласился указав что апелляция по делу о банкротстве прямо констатировала что 1 77 млн рублей это убытки подлежащие взысканию с Прониной по ст 15 ГК РФ Кассация отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение указав что суды не учли преюдициально установленные обстоятельства и неправильно применили нормы о возмещении убытков Позиция АС Московского округа ориентирует нижестоящие суды на недопустимость формального отказа в страховой выплате при наличии вступившего в силу судебного акта о взыскании с арбитражного управляющего денежных средств за неправомерное уменьшение конкурсной массы обязывая оценивать экономическую сущность убытков а не лингвистические особенности резолютивной части Антон Никулин адвокат партнер Юридической компании Правый берег Подробнее с комментариями экспертов PROбанкротство Читать нас в Мax

ВС защитил покупателя квартиры банкрота проявившего осмотрительность при сделке В деле о банкротстве Екатерины Счастной ФУ оспорил договор купли продажи квартиры от августа 2023 года заключенный с Татьяной Чигарчаковой Управляющий указал на неравноценность встречного предоставления по заключению судебной экспертизы рыночная цена квартиры составляла 9 37 млн рублей тогда как покупатель заплатил лишь 5 млн рублей Суды трех инстанций признали сделку недействительной на основании п 1 ст 61 2 Закона о банкротстве Татьяна Чигарчакова пожаловалась в ВС ссылаясь на то что возврат квартиры не пополнит конкурсную массу поскольку это единственное жилье должника Заявитель также указала на злоупотребление правом со стороны управляющего и должника игнорирование прав добросовестного покупателя Кроме того она обратила внимание что квартира была продана по цене выше кадастровой стоимости Судья ВС Надежда Ксенофонтова передала жалобу в Экономколлегию которая отменила судебные акты всех трех инстанций и приняла новый судебный акт отказав в удовлетворении заявления финуправляющего о признании договора купли продажи квартиры недействительным и применении последствий его недействительности Подробнее с комментариями экспертов PROбанкротство Читать нас в Мax

ВС истечение давности по притворной сделке не мешает исследовать прикрываемую Истечение срока исковой давности для признания притворной сделки недействительной не снимает с суда обязанности исследовать существо прикрываемой сделки на которую ссылаются стороны следует из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда ВС РФ изученного РАПСИ Суть дела В начале 2016 года собственница нежилого помещения в Ельце и индивидуальный предприниматель заключили два договора в отношении этого помещения Сначала 1 февраля 2016 года был подписан договор аренды сроком до конца того же года а затем ещё в период его действия 20 марта 2016 года договор безвозмездного пользования ссуды до февраля 2021 года с условием об автоматической пролонгации По условиям ссуды предприниматель обязался оплачивать коммунальные платежи охранную сигнализацию и текущий ремонт через управляющую организацию Фактически с апреля 2016 года предприниматель ежемесячно переводил денежные средства на банковский счёт супруга собственницы помещения В спорный период с июля 2021 года по апрель 2024 года переводы составляли 50 и 100 тысяч рублей один раз 150 тысяч всего 3 4 миллиона рублей Перечисления осуществлялись добровольно без оформления документов об их основании и без обсуждения условий возврата Предприниматель обратился в Елецкий городской суд Липецкой области с иском к супругу собственницы о взыскании неосновательного обогащения утверждая что перечисленные суммы существенно превышали размер расходов на содержание помещения Ответчик предъявил встречный иск а его супруга собственница помещения вступила в процесс как третье лицо заявляющее самостоятельные требования Супруги настаивали на том что договор ссуды является притворной сделкой прикрывающей договор аренды который фактически и исполнялся сторонами на протяжении длительного времени Елецкий городской суд иск предпринимателя удовлетворил в требованиях супругов отказал Липецкий областной суд и Первый кассационный суд общей юрисдикции с этим согласились Хотя договор ссуды и был признан притворной сделкой срок давности для его оспаривания по мнению судов истёк Позиция ВС РФ Верховный суд РФ напомнил что согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка то есть сделка совершённая с целью прикрыть другую в том числе сделку на иных условиях ничтожна а к прикрываемой сделке применяются относящиеся к ней правила При этом недействительной является именно прикрывающая сделка а не прикрываемая фактически исполняемая сторонами ВС подчеркнул что в силу пункта 71 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 года 25 возражение ответчика о том что требование истца основано на ничтожной сделке подлежит оценке судом по существу независимо от истечения срока давности для признания этой сделки недействительной Применение срока исковой давности к притворной сделке не освобождает суд от обязанности исследовать существо действительной прикрываемой сделки если стороны на неё ссылаются указал ВС РФ Высшая инстанция отметила что суды проигнорировали доводы супругов о сложившихся между сторонами арендных правоотношениях в рамках которых полученные платежи являлись арендной платой а не неосновательным обогащением Судам также надлежало оценить то обстоятельство что регулярные и единообразные переводы предпринимателя на протяжении нескольких лет фактически подтверждали его осведомлённость о действительном характере договорённости и о том что денежные средства перечислялись именно в счет арендной платы

Риск изъятия жилья в случае банкротства продавца снижен Что решил ВС Верховный суд России защитил покупателей квартир купленных с дисконтом у продавца который вскоре после сделки оказался в банкротстве Суд указал что одного лишь отклонения цены от рыночной недостаточно чтобы автоматически признать такую сделку недействительной ВС подчеркнул что необходимо учитывать все обстоятельства сделки в том числе добросовестность и осмотрительность покупателя В рассмотренном деле покупательница настояла на включении в договор заверений об отсутствии у продавца признаков неплатежеспособности и намерений подать на банкротство Кроме того цена сделки была выше кадастровой стоимости квартиры Верховный суд пришел к выводу что негативные последствия недобросовестного поведения продавца нельзя автоматически перекладывать на покупателя мошенничество вторичка Читать РБК Недвижимость в Telegram VK Канал РБК в Максе

Верховный суд защитил покупателей вторички от изъятия квартир при банкротстве продавца Покупка жилья с дисконтом часто несет скрытый риск если бывший владелец вскоре объявляет себя банкротом кредиторы могут потребовать признать сделку недействительной чтобы вернуть объект Теперь Верховный суд создал важный прецедент Суд указал что одного лишь отклонения цены от рыночной недостаточно для автоматической отмены договора Ключевым фактором становится добросовестность и осмотрительность нового собственника Как покупателю обезопасить себя на примере рассмотренного дела Прописать гарантии в договоре В успешном кейсе покупательница настояла на включении заверений об отсутствии у продавца признаков неплатежеспособности и намерений подать на банкротство Следить за нижней границей цены Стоимость сделки несмотря на дисконт к рынку была выше кадастровой стоимости квартиры Главный вывод инстанции негативные последствия недобросовестного поведения продавца нельзя автоматически перекладывать на покупателя Это решение дает реальный инструмент защиты для сделок на вторичном рынке

Апелляция взыскала с конкурсного управляющего 10 2 млн рублей убытков В рамках банкротства общества ЯрСтрой КУ Николай Пашнев в октябре 2021 года заключил договор купли продажи залогового имущества с обществом Софкорн на сумму 11 37 млн рублей Покупатель оплатил лишь 6 млн рублей однако Пашнев передал имущество и зарегистрировал переход права собственности без полной оплаты Полученные средства он направил не залоговому кредитору Промэнергобанк а на погашение собственного вознаграждения и оплату услуг привлеченных лиц Приговором Ленинского районного суда г Ярославля Пашнев был признан виновным в присвоении денежных средств общества ЯрСтрой в особо крупном размере Суд первой инстанции взыскал с Пашнева убытки в полном объеме 11 09 млн рублей Второй арбитражный апелляционный суд изменил определение снизив сумму убытков до 10 26 млн рублей Апелляция зачла документально подтвержденные расходы на консервацию объектов 288 9 тыс рублей но подтвердила что Пашнев неправомерно передал залоговое имущество без полной оплаты и распределил выручку в нарушение ст 138 Закона о банкротстве Суд отклонил доводы о двойном взыскании и необходимости приостановления производства до разрешения спора с обществом Софкорн указав что размер убытков будет соразмерно уменьшен при поступлении средств от покупателя Комментируемое постановление способствует усилению ответственности арбитражных управляющих за нарушение порядка реализации залогового имущества и преждевременную передачу активов В частности оно закрепляет приоритет защиты прав залогового кредитора перед правом управляющего на вознаграждение и уточняет алгоритм расчета убытков за нарушение положений ст 138 Закона о банкротстве который может быть взят за основу другими судами Анастасия Лысенко руководитель проектов Юридической компании ЮрТехКонсалт Подробнее с комментариями экспертов PROбанкротство Читать нас в Мax

ВС уточнил нюансы признания сделки с жильем недействительной Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций признавших недействительной сделку с квартирой в деле о банкротстве Причиной стала заниженная стоимость жилья жительница Санкт Петербурга продала квартиру за 5 млн руб а спустя два месяца подала заявление о банкротстве По судебной экспертизе рыночная стоимость квартиры превышала 9 млн руб ВС указал что одного лишь отклонения цены от рыночной недостаточно для признания сделки недействительной Необходимо учитывать все обстоятельства сделки в том числе добросовестность покупателя В этом деле покупательница запросила документы и настояла на включении в договор условий об отсутствии признаков неплатежеспособности законы Читать РБК Недвижимость в Telegram VK Канал РБК в Максе

Отсылка к делу Долиной не помогла ВС признал сделку по продаже квартиры недействительной pravo ru story 263337 73 летняя женщина спешно продала единственное жилье по низкой цене директору риелторского агентства а потом обратилась в суд чтобы признать сделку недействительной продать квартиру ее вынудили мошенники которым она передала все вырученные деньги Две инстанции ее поддержали расторгли договор и применили реституцию Покупатель не смог обжаловать решение в Верховном суде Там подчеркнули он как риелтор понимал что квартиру продают по заниженной стоимости Юристы отмечают что ВС не допустил перекоса в практике по таким спорам в сторону покупателей и обязал соотносить заблуждение продавца с осмотрительностью приобретателя

ВС рассмотрел спор о признании недействительной сделки купли продажи квартиры заключенной 73 летней женщиной под влиянием мошенников Суть дела Истец действуя под психологическим давлением злоумышленников продала единственное жилье по заниженной стоимости директору риелторского агентства Впоследствии она была признана потерпевшей по уголовному делу а в гражданском процессе доказала что из за имеющегося органического расстройства личности не понимала значения своих действий Позиция ВС Суды нижестоящих инстанций признали сделку недействительной применив реституцию ВС поддержал это решение указав что заблуждение истца было критическим разумно оценивая ситуацию она бы не совершила сделку ведущую к потере единственного жилья Доводы ответчика о добросовестности были отклонены Профессиональный статус покупателя обязывал его осознавать нерыночный характер цены сделки и проявлять повышенную осмотрительность Юристы отметили что новое определение ВС демонстрирует отсутствие универсального подхода к защите покупателей Позиция по резонансному делу Долиной не является автоматической гарантией защиты для всех приобретателей недвижимости Судам предписано оценивать обстоятельства каждого конкретного спора соизмеряя степень заблуждения продавца со стандартом осмотрительности покупателя Подробности дела доступны в материале на сайте АЮР

Риск отчуждения квартиры под влиянием мошенников может лечь на покупателя Предметом рассмотрения ВС РФ вновь стал вопрос о правовых последствиях ситуации когда договор купли продажи квартиры заключается собственником под влиянием мошеннических действий третьих лиц Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 марта 2026 г 84 КГ26 1 К3 В этом деле события развивались по уже известному алгоритму неустановленные лица убедили хозяйку квартиры в том что для предотвращения незаконного переоформления права собственности необходимо в упреждающем порядке заключить договор купли продажи который после отпадения угрозы будет отменен покупатель вернет квартиру в собственность продавца Полученные по договору денежные средства собственница передала мошенникам исходя из того что они будут возвращены покупателю Впоследствии по данному факту было возбуждено уголовное дело а продавец обратилась в суд с иском о признании договора купли продажи недействительным Первоначально суд отказал в удовлетворении иска однако апелляционная и кассационная инстанции встали на сторону истца признали договор недействительным как совершенный под влиянием существенного заблуждения ст 178 ГК РФ и применили двустороннюю реституцию восстановив право собственности продавца и возложив на нее обязанность вернуть полученную по договору сумму Не согласившись с таким решением покупатель обжаловал его в ВС РФ По результатам рассмотрения дела ВС РФ пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены состоявшихся судебных актов Он указал что вопрос о том является ли заблуждение стороны сделки существенным должен решаться с учетом фактических обстоятельств конкретного дела в том числе индивидуальных особенностей истца В настоящем случае сделка совершена одинокой 73 летней женщиной в отношении ее единственного жилья и по цене значительно ниже его рыночной стоимости При рассмотрении дела в том числе с учетом результатов назначенной судом психолого психиатрической экспертизы было установлено что для истца в силу свойств личности а также состояния здоровья адекватная оценка обстоятельств заключения договора и его последствий была затруднена хотя понимание существа и правовой природы сделки было для нее доступно При таких обстоятельствах ВС РФ признал выводы судов апелляционной и кассационной инстанций верными Кроме того ВС РФ согласился с нижестоящими судами в части оценки доводов ответчика о его добросовестности Поскольку в рассматриваемом случае в качестве покупателя выступал директор риелторского агентства он по мнению судов как профессиональный участник рынка недвижимости был достоверно осведомлен что спорная квартира реализуется по значительно заниженной стоимости и следовательно мог распознать что истец действует под влиянием заблуждения Напомним что в другом нашумевшем деле со схожими обстоятельствами ВС РФ занял более строгую позицию и не принял ссылки истца на ошибочное восприятие обстоятельств заключения договора в качестве достаточного основания для признания его недействительным