chtogderealty

Интернет разрывается новостями о массовых банкротствах региональных застройщиков Будьте спокойны. «Известия» источник новости всего лишь хайпанули, не разобравшись в теме ‍ В чем суть: журналистка почитала реестр сведений о банкротствах, нашла там несколько строительных компаний и написала статью в духе «Ну всё, началось». Проблема в том, что в статье намешаны и девелоперы, и застройщики, и подрядчики, в том числе те, с кем суды продолжались последние несколько лет. Девелопер — это тот, кто реализует проект в целом, с кучей разных бизнес-процессов например, «ПИК», «Гранель» и т. д. . Застройщик — одно из юрлиц в структуре девелопера, которое отвечает за стройку конкретного ЖК «ООО CЗ ...кто-то там» . Именно с ним вы заключаете договор, когда покупаете квартиру. Два этих понятия часто отождествляются, т. к. имеют отношение к одной группе компаний. А еще есть строительные компании, которых и напихали в статью для массовости. Застройщик не всегда строит сам и часто нанимает СК на стороне — как генподрядчика или для отдельных работ, ну там бетон лить, стены штукатурить. Квартиры они не продают. СК, как и любые другие компании, тоже периодически банкротятся. И это тормозит стройку, пока застройщик не найдет нового подрядчика. Но не более того. Короче, пока что массовых банкротств девелоперов/застройщиков зафиксировано не было. Современная журналистика пугает куда больше.

93% риелторов советуют продавцам снижать цены на квартиры В Российской гильдии риелторов подвели итоги года на рынке недвижимости: 90% исследуемых городов РФ в 4 квартале 2024 перешли в понижательную волну, однако явного спада кризиса пока нигде не зафиксировано. В 21 городе спрос снизился, в 8 — остался таким же, в 12 — вырос. Наибольшее падение спроса от 30% до 50% отмечено в Краснодаре, Новороссийске, Наро-Фоминске МО , Владимире, Кургане, Сургуте, Находке и Владивостоке. Несмотря на снижение числа сделок, цены в большинстве городов остались прежними. В Москве на вторичке сейчас в среднем 296,3 тыс. рублей за кв. м. Тем не менее, опрошенные риелторы считают, что тренд на понижение продолжится, и продавцам стоит «двигать» цены под реальные финансовые возможности покупателя. На Циане висит много квартир, которые уже год не продаются и потихоньку дешевеют. Если бы собственники год назад снизили цену, то уже давно могли окупить разницу на вкладе. И пока ставки высокие, такой шанс еще есть. Хотя понятно, что не все готовы держать большие суммы на вкладе. Конечно, не все квартиры требуют скидок. В Москве, например, ликвидных лотов в свежих ЖК на вторичке достаточно мало, и они по-прежнему хорошо продаются.

Сбер снижает комиссии за выдачу семейной и дальневосточной ипотеки Да, не убирает совсем, а снижает. 7 февраля Минфин увеличил банкам субсидию, чтобы повысить для них маржинальность льготных ипотек. Но как мы и предполагали, этого оказалось недостаточно, чтобы банки совсем убрали комиссии для застройщиков — по подсчетам Сбера, добавка Минфина не покрывает все их расходы. До этого без комиссии взять семейную ипотеку в Сбере можно было только с первым взносом от 50% и у застройщика на ПФ проектном финансировании в этом же банке. В остальных случаях комиссия составляла от 12% до 19% которую застройщик, соответственно, закладывал в цену квартиры . Сейчас минимальный первый взнос по-прежнему доступен только с комиссией. Но размер этой комиссии снижен до 5,4-10%. На ИЖС комиссии составят как для застройщиков с ПФ: 5,4-6%. На что дальнейшие надежды? — На 1 марта. С этого момента для банков будут действовать сниженные надбавки к коэффициентам риска. Это тоже часть «расходов», которые несет банк при выдаче кредита. По идее, комиссии должны еще снизиться. — На 1 апреля. Для тех, у кого возник резонный вопрос «А как же ипотечный стандарт, который с начала этого года запрещает комиссии?». С 1 апреля как раз заработают наказания для банков-нарушителей. А пока, выходит, ипотечный стандарт можно спокойно нарушать. Что вовсю и практикуется.

Перспективы столичного рынка новостроек ↗ Сейчас рынок чувствует себя хорошо. В январе количество зарегистрированных ДДУ выросло на 2,5% к январю 2024 и на 14% к январю 2023. Треть сделок — ипотечные. Остальное — наличные и рассрочки. По прогнозу Nikoliers, в 2025 году можно ожидать объемов спроса на уровне 2019-2020 годов из-за роста доли рассрочек. Наиболее стабильный спрос ожидают в дорогих сегментах начиная с бизнес-класса, где меньше ипотеки. В комфорт-классе возможно сокращение продаж. Тем временем в Сбере продолжают топить за скорое снижение цен. Пока стоимость кв. м снизилась в реальном выражении т. е. цены растут на уровне 0,3-0,4% в месяц, но медленнее инфляции . Но вот уже скоро должны снизиться и номинальные цены. Про нюансы прогнозов Сбера мы писали еще 2 месяца назад. Разумеется, по одному январю делать какие-то прогнозы нельзя. Когда спрос размыт по всему году, на январь всегда приходятся самые низкие продажи. Сейчас же, в декабре-январе, случился всплеск спроса: люди с деньгами дождались охлаждения рынка и воспользовались скидками-рассрочками. Это и вызвало рост цифр в сравнении с предыдущими периодами. Тем не менее, давайте зафиксируем факт: деньги на рынке есть, и даже после отмены льготной ипотеки он пока умирать не готов. Плюс власти сейчас пытаются оживить семейную ипотеку. Все зависит от темпов продаж в конкретных новостройках. Есть продажи — цены будут расти. Нет — появятся скидки вот пруфы . И в феврале-марте их как раз стоит мониторить. Но важно осознавать, что вряд ли это будут какие-то длительные распродажи. Даже если скидки станут более массовыми и средние цены начнут падать, именно это подтолкнет ЦБ к тому, чтобы быстрее снизить ключевую ставку и надбавки к ипотеке для банков.

91% опрошенных застройщиков используют рассрочки. У большинства она занимает небольшую долю в продажах — до 10%. У четверти компаний — от 25 до 50%, говорится в исследовании ЕРЗ 65% застройщиков в основном не повышают стоимость квартиры в рассрочку. Примерно столько же — делают ее еще и беспроцентной. Остальные компании на невыплаченный остаток начисляют в среднем 8-12%, максимум до 20-23%. Самый распространенный размер первоначального взноса — 20-30%. В основном рассрочку дают от 6 месяцев до 1 года с ежемесячной оплатой реже — поквартальной . 44% допускают возможность покупки квартиры в рассрочку после ввода в эксплуатацию. Страхование жизни и здоровья требуют редко. Но половина застройщиков уже об этом задумываются. Застройщики, которые не предлагают рассрочки, не имеют для этого финансовой возможности либо опасаются судебных споров по задолженностям.

ЦБ взял курс на смягчение требований к ипотеке — с 1 марта 2025 он частично снизит банкам надбавки к коэффициентам риска Мера коснется наименее рискованных заемщиков — с первым взносом более 20% и ПДН до 70% ПДН — это отношение всех ваших платежей по кредитам к доходу. Чем меньше, тем лучше . Для ПДН от 50 до 70% надбавки снизятся, а до 50% — вообще отменятся. Что это значит? Что этой категории заемщиков банки могут улучшить условия при выдаче ипотеки например, отменить комиссию , т. к. им не нужно будет закладывать свои деньги на риск. Кажется, что ЦБ настроен позитивно. Кредитование в целом замедлилось, а доля рискованных кредитов сократилась с 50% до 13%. Что дало повод снизить надбавки. Это же и ключевой фактор в пользу замедления инфляции. В январе-феврале темпы роста цен снизились, в том числе и на жилье, по словам Набиуллиной. Рассчитывают, что тренд продолжится и тогда можно будет перейти к постепенному снижению ключевой ставки. «По мере замедления инфляции будут снижаться и ставки по рыночной ипотеке. Сейчас они действительно очень высокие». Следующее заседание ЦБ по ключевой ставке запланировано на 21 марта.

В крупных городах снижается объем предложения новостроек По оценкам «Циана», в начале февраля выбор новостроек в Москве сократился на 6% к предыдущему месяцу. В Санкт-Петербурге — на 9%. Год к году эти показатели снизились на 14% и 11% соответственно. Что касается остальных городов, где-то плюс, где-то минус. Поскольку новостроек там немного, активные продажи/старт продаж в одном проекте могут кардинально повлиять на статистику. В среднем по городам с населением от 500 тыс. человек предложение сократилось на 5% к прошлому месяцу, но по сравнению с прошлым годом объем пока что выше. Среди причин снижения: активные продажи в последние месяцы и снижение активности девелоперов по выводу новых проектов. В абсолютных цифрах предложение пока все равно на высоком уровне. На горизонте 4-6 кварталов недвижки всем должно хватить и без новых стартов

Инфляция замедляется, и эксперты ожидают сохранение ключевой ставки в пятницу на уровне 21% На 3 февраля недельная инфляция снизилась до 0,16% после 0,22% и 0,25% двумя неделями ранее. Годовая инфляция составила 9,9% после 10,0%. Однако предпосылки к смягчению денежно-кредитной политики пока отсутствуют: замедление инфляции еще не стало устойчивым, потребительская активность и инфляционные ожидания остаются высокими, а рост экономики продолжается. Ожидаем, что 14 февраля Банк России сохранит ключевую ставку на уровне 21% и может начать ее снижение не раньше II полугодия, говорится в отчете «Дом РФ». Такого же мнения придерживаются 30 участников консенсус-прогноза РБК — пока 21%, а дальше как пойдет. Ключевым аргументом в пользу сохранения ключа будет замедление кредитования.

В январе ускорился рост средних цен на вторичке В ноябре на крупнейших региональных рынках РФ он оценивался в 0,4% к предыдущему месяцу, в декабре — 0,6%, в январе — уже 0,7%, пишет «Коммерсантъ». Как мы уже поясняли, это по большей части статистический рост — из-за выросших продаж в конце года сократились объемы дешевого предложения. По данным «Циана», сильнее всего средние цены выросли в Красноярске на 1,9% , Нижнем Новгороде и Самаре на 1,7% . В Москве — на 0,3%. Сейчас спрос достаточно оживленный, насколько это возможно в условиях отсутствия дешевой ипотеки. По данным «Авито Недвижимости», с 1 по 28 января активность покупателей выросла на 2% к декабрю и на 11% к январю 2024. В «Инкоме» говорят, что как минимум 80% покупателей приобретают жилье без кредитов: «многие выходят из банковских депозитов и решают свои жилищные вопросы». В ближайшее время эксперты ожидают спрос на уровне осени 2024, невыраженную динамику средних цен и более выраженные дисконты по реальным сделкам.

Повышенные субсидии банкам за выдачу семейной и дальневосточной ипотеки действуют с пятницы, 7 февраля. Но что-то банки пока не спешат улучшать условия В Сбере, ПСБ и Абсолют Банке сказали «Известиям», что изменения повысят рентабельность льготных программ и банки смогут одобрить большее число заявок. Пока только банк АТБ снизил минимальный размер первоначального взноса до 20% для клиентов с официальными доходами, подтвержденными СФР. У Сбера по-прежнему для ПВ меньше 50,1% получить семейную ипотеку можно только с субсидированием от застройщика. В «Дом РФ» ожидают восстановления кредитования в ближайшие месяцы. По их данным, уровень одобрения уже вырос и в начале февраля выдачи достигали 20-23 тыс. в неделю как в сентябре-октябре 2024 . «Повышенный уровень возмещения банкам по госпрограммам приведет к отмене или существенному снижению комиссий». Последняя ремарка особенно интересна — т. е. даже в «Дом РФ» не уверены, что комиссии целиком отменят. Что ж, ждем новостей от банков.