Кассация подтверждает недействительность продажи земельных участков под детские сады и аренду без торгов

Кассация участок под детсадом нельзя продать отдельно от здания на торгах в банкротстве В 2014 году Администрация городского округа Мытищи заключила инвестиционный договор на строительство жилого комплекса с детским садом Земельный участок под детский сад 6 тыс кв м оказался в конкурсной массе банкрота общества Абсолют и был продан на торгах предпринимателю Игорю Брагину за 750 тыс рублей в сентябре 2022 года Спустя два месяца детский сад ввели в эксплуатацию а право собственности зарегистрировали за Администрацией Суд первой инстанции признал торги недействительными но апелляция отменила это решение Кассация отменила постановление апелляции указав что на момент торгов здание фактически было построено а продажа участка без учета возведенного объекта нарушила принцип единства судьбы земельного участка и здания по статье 35 Земельного кодекса РФ Суд признал право собственности на участок за муниципальным образованием Суд правильно установил что на момент торгов объект капитального строительства детский сад уже существовал физически что делало участок и здание единым объектом недвижимости который не может быть отчужден раздельно Это подтверждается как нормами Земельного кодекса РФ так и судебной практикой по вопросам недвижимости Влияние на практику значительное Для кредиторов и управляющих необходима тщательная проверка фактического состояния актива перед торгами Наличие даже незарегистрированного но построенного объекта делает невозможной раздельную продажу земли Тимур Насретдинов генеральный директор ЭТП Центр Дистанционных Торгов Подробнее с комментарием эксперта PROбанкротство

Победитель торгов обязан принимать меры к уменьшению убытков Общество стало победителем торгов по продаже прав аренды земельных участков должника На следующий день общество заключило предварительный договор купли продажи этих прав с другой организацией с условием о передаче задатка в размере 50 цены и об уплате двойной суммы задатка в случае незаключения основного договора в срок Конкурсный управляющий не передал имущество в согласованный срок в связи с чем покупатель взыскал с победителя торгов двойную сумму задатка Победитель торгов обратился с требованием о взыскании убытков с конкурсного управляющего Верховный Суд отказал во взыскании убытков При заключении предварительного договора победитель торгов не мог не учитывать принадлежность прав аренды банкроту и связанные с этим риски оспаривания результатов торгов и нарушения сроков передачи имущества Кредитор должен воздерживаться от содействия увеличению размера убытков и принимать разумные меры к их уменьшению пункт 1 статьи 404 пункт 2 статьи 1083 ГК РФ Судами установлены нетипичность условий предварительного договора и фактическая аффилированность его сторон что свидетельствует о несоблюдении обществом установленных законом ограничений Дело 301 ЭС18 25200 5

О взыскании доходов полученных от имущества по недействительной сделке Верховный Суд указал что при признании оспоримой сделки недействительной она становится таковой с момента совершения Приобретатель осведомленный о противоправной цели сделки не может считаться добросовестным и обязан возвратить все извлеченные доходы от использования имущества с момента его получения а не с даты вынесения судебного акта о недействительности К требованиям о взыскании доходов как дополнительным по отношению к реституции применяется годичный срок исковой давности установленный п 2 ст 181 ГК РФ исчисляемый за период предшествующий предъявлению иска дело А40 119257 2023

ВС разъяснил порядок взыскания неосновательного обогащения с недобросовестного покупателя pravo ru news 262075 Марлин и Приоритет заключили договор купли продажи нежилого здания в 2016 году Спустя шесть лет в рамках дела о банкротстве Марлина А40 285993 2019 его конкурсный управляющий подал ходатайство о признании сделки недействительной Суд подтвердил что цена продажи была занижена и удовлетворил требование Здание вернули в конкурсную массу Марлина Тогда управляющий предъявил к Приоритету иск о взыскании неосновательного обогащения дело А40 119257 2023 Он утверждал что ответчик незаконно получал доход от сдачи недвижимости в аренду в период с 2016 го по 2023 год Три инстанции частично удовлетворили иск Они подчеркнули что до признания сделки недействительной ответчик являлся добросовестным владельцем Следовательно взысканию подлежит не вся сумма арендных платежей а лишь полученный после вынесения судебного решения доход за вычетом эксплуатационных расходов Банк ТРАСТ выступающий в деле как третье лицо не согласился с решением и направил жалобу в Верховный суд По мнению заявителя суды проигнорировали что ответчик изначально действовал недобросовестно Он утверждал что с Приоритета нужно взыскать все полученные от сдачи здания в аренду доходы начиная с момента заключения сделки Банк также полагал что зачет расходов Приоритета против его доходов является незаконным так как это нарушает принцип очередности удовлетворения требований кредиторов Верховный суд отметил что недействительная сделка не порождает правовых последствий с момента ее совершения а не с момента признания судом ВС разъяснил если покупатель знал о противоправности сделки при ее заключении а суд по банкротству установил его осведомленность то он не мог быть добросовестным владельцем и правомерно получать прибыль ВС также указал что суды неправильно применили срок давности К требованию о взыскании дохода следует применять годичный а не трехлетний общий срок Таким образом конкурсный управляющий вправе требовать доход за год до подачи иска с мая 2022 го по апрель 2023 года Суд отменил решения нижестоящих инстанций и отправил дело на пересмотр

Право аренды под инвестпроект нельзя включить в конкурсную массу банкрота Администрация муниципального образования Тлюстенхабльское городское поселение обратилась с иском к обществу Адыгейская ГЭС о взыскании 5 93 млн рублей задолженности по арендной плате за 2022 2024 года и расторжении договора аренды земельного участка предоставленного в 2017 году без торгов для строительства гидроэлектростанции Суд первой инстанции расторг договор но апелляция отменила решение указав что право аренды оборотный актив подлежащий включению в конкурсную массу после признания общества банкротом Кассация отменила постановление апелляции пояснив что право аренды участка предоставленного без торгов для конкретного инвестора не является действительным активом поскольку передача прав третьим лицам без соблюдения аналогичной процедуры невозможна а личность арендатора имеет существенное значение для арендодателя Рассмотренный спор имеет важное значение для вопроса защиты публичных интересов В данном деле приоритет отдан защите прав государственной собственности Такое решение суда обеспечивает интересы публичных собственников позволяя расторгать договор при существенных нарушениях даже при банкротстве арендатора Судебный акт дает ясные критерии возможности отнесения актива к конкурсной массе что будет препятствовать использованию процедуры банкротства для необоснованного удержания стратегических активов В то же время решение повышает определенность правового регулирования для участников инвестиционных проектов Ангелина Скоробогатько советник Юридической фирмы Nektorov Saveliev Partners Подробнее с комментариями экспертов PROбанкротство

Кассационный арбитражный суд признал законными требования прокуратуры Забайкалья о взыскании с субподрядчика по строительству детского сада в Акше бюджетных средств Прокуратура Забайкальского края провела проверку исполнения законодательства при реализации концессионного соглашения на строительство детского сада в селе Акша заключенного в декабре 2022 года ООО Поколение и региональным Минстроем Указанный объект образования на 250 мест должен был быть создан в срок до 31 декабря 2023 года в рамках реализации мероприятий программы Развитие образования Концессионер несмотря на получение из бюджета свыше 370 млн рублей к строительству здания не приступил Само соглашение не соответствовало требованиям законодательства а на момент его заключения у организации отсутствовали собственные денежные средства необходимые для создания детского сада Кроме того надзорным ведомством выявлена схема выведения через аффилированных бенефициару концессионера лиц привлеченных подрядных и субподрядных организаций полученных бюджетных средств и последующего их хищения Уголовное дело о мошенничестве по данному факту рассматривается Центральным районным судом Читы В этой связи прокуратура направила в суд исковое заявление о признании недействительным концессионного соглашения и всех связанных с ним сделок понуждении ООО Поколение и иных аффилированных лиц вернуть государству средства капитального гранта в полном объеме В апреле 2025 года Арбитражный суд Забайкальского края частично удовлетворил заявленные требования признал концессию и сделки ничтожными обязал концессионера и иных лиц вернуть региону бюджетные средства При этом в требованиях к субподрядной организации ООО Стройкон и возврате им около 183 млн рублей отказано по причине добросовестности действий организации связанных с подготовкой места строительства Не согласившись с частичным отказом прокуратура обжаловала судебный акт в апелляционной а затем в кассационной инстанции Арбитражный суд Восточно Сибирского округа поддержал доводы прокуратуры о мнимости сделок заключенных указанной организацией поскольку последней создавалась лишь видимость осуществления действий по строительству детского сада при этом разрешительные документы на строительства не получены до настоящего времени Решение суда первой инстанции в части отказанного объема требований отменено дело направлено на новое рассмотрение Съемки 2024 года prokzabkray

Верховный суд подтвердил если покупатель понимал что идет на сомнительную сделку он должен вернуть весь доход от имущества с момента покупки а не с момента признания сделки недействительной В чем суть спора Фирма Марлин продала Приоритету здание в Зеленограде за 172 млн руб в октябре 2016 года Приоритет сдавал здание в аренду и получал доход В 2022 году в деле о банкротстве Марлина сделку признали недействительной покупатель знал что продавец продает имущество с целью причинить вред кредиторам по заниженной цене Здание вернули в конкурсную массу Конкурсный управляющий потребовал взыскать с Приоритета 841 млн руб весь доход от аренды здания с 2016 по 2023 год Что решили суды Суды трех инстанций взыскали только 39 млн руб за короткий период и отказали в остальном Они решили что Приоритет стал недобросовестным владельцем только после решения суда в декабре 2022 года а до этого правомерно получал арендную плату К части требований применили трехлетний срок давности Что решил ВС Экономколлегия отменила решения ВС указал недействительная сделка не порождает правовых последствий с момента ее совершения а не с момента признания судом Покупатель знал о противоправности сделки в момент ее заключения суд по банкротству установил его осведомленность Значит он не мог быть добросовестным владельцем и правомерно получать прибыль Суды также неправильно применили срок давности К требованию о взыскании дохода применяется годичный срок как к последствиям недействительности сделки а не трехлетний общий срок Таким образом конкурсный управляющий вправе требовать доход за год до подачи иска с мая 2022 года по апрель 2023 года практика