dwellercity

Летний рынок недвижимости Петербурга между новостройками и загородным бумом Лето 2025 года выдалось жарким не только в плане погоды но и на рынке недвижимости Сбербанк зафиксировал рекордные 228 7 млрд рублей ипотечных выдач максимум с момента сворачивания массовых льготных программ в 2024 году В этом общероссийском тренде Санкт Петербург занимает особое место несмотря на постепенное снижение доли первичного жилья в стране спрос на новостройки в городе остается стабильно высоким Доля кредитов на новостройки в Петербурге составила 74 4 почти догнав лидеров Пензенскую и Новосибирскую области Это подтверждает что Северная столица по прежнему остается локомотивом рынка новостроек где Семейная ипотека обеспечила более 84 сделок в этом сегменте Вторичный рынок хотя и менее популярный в Петербурге чем в Магадане или Архангельске где на вторичку приходится 67 и 48 6 выданных кредитов тоже показал рост По России объем кредитования на готовое жилье увеличился на 16 8 что связано со снижением ключевой ставки до 18 Однако в Петербурге цены на вторичку пока снижаются не так активно как в Тюмени или Волгограде где скидки достигают 5 Возможно осенью ситуация изменится если ставки продолжат падать а покупатели станут чаще торговаться Летний сезон традиционно оживляет спрос на загородную недвижимость и 2025 год не стал исключением По всей стране кредитование в этом сегменте выросло на 22 6 причем особенно заметен интерес к готовым домам и ИЖС Ленинградская область примыкающая к Петербургу не вошла в число лидеров по загородным продажам в Калмыкии и Башкирии на них приходится 30 3 и 23 6 кредитов но спрос на коттеджи и дачи здесь постепенно растет Это связано как с развитием инфраструктуры так и с желанием горожан иметь дом за городом в условиях гибридного формата работы Что изменилось в подсчетах и чего ждать дальше С весны 2025 года Домклик перешел на новую методику учета данных загородная недвижимость теперь выделена в отдельный сегмент а рефинансирование считается по рынкам Это позволяет точнее оценивать динамику Для Петербурга ключевыми сценариями на ближайшие месяцы станут 1 Дальнейший рост цен на новостройки из за высокого спроса и ограниченного предложения в престижных районах 2 Постепенное оживление вторичного рынка если ставки продолжат снижаться 3 Усиление интереса к загородной недвижимости особенно в направлении Карелии и южного побережья Финского залива Итоги лета подтверждают Петербург остается городом где новостройки доминируют но тренды на диверсификацию спроса будь то вторичка или загородные дома набирают силу Осень покажет станет ли это устойчивой тенденцией или лишь сезонным явлением Подпишитесь на dwellercity

Одним из главных факторов, сдерживающих рынок, остается дорогая ипотека. Средняя ставка по жилищным кредитам достигла 27%, что делает покупку недвижимости недоступной для большинства россиян. Как отмечает Ольга Тумайкина из ГК ФСК, для восстановления спроса ставки должны снизиться хотя бы до 14–15%. Однако даже если ЦБ продолжит смягчение политики, резкого падения ипотечных ставок в 2025–2026 годах ждать не стоит. Высокие процентные ставки меняют поведение покупателей: вместо инвестиций в недвижимость они предпочитают банковские депозиты. Давид Худоян из Optima Development подчеркивает, что для восстановления спроса жилье должно не только быть доступным, но и сохранять ликвидность. Однако в условиях стагнации цен рост всего на 0,7% за четыре месяца при инфляции 3,1% привлекательность новостроек как актива снижается. Государство пытается поддержать спрос через льготные ипотечные программы, но их эффект ограничен. Как отмечает Анна Данченок, расширение субсидированных кредитов для учителей и медиков в прошлом давало прирост продаж лишь на 5%. В текущих условиях этого недостаточно, чтобы компенсировать общее падение покупательской активности.

В Санкт-Петербурге, как и по всей России, взносы на капитальный ремонт стали обязательными с 2014 года, когда была принята соответствующая региональная программа. С тех пор собственники квартир ежемесячно получают квитанции, и хотя многие до сих пор сомневаются в необходимости этих платежей, отказаться от них законно нельзя. Размер взноса зависит от типа дома и наличия лифта, а в 2025 году тарифы были проиндексированы на уровень инфляции, увеличившись в среднем на 1,25 рубля за квадратный метр . Например, жители дореволюционных домов без лифта теперь платят 13,67 руб./м², а с лифтом — 14,26 руб./м², тогда как в 2024 году эти суммы составляли 12,45 и 12,99 руб./м² соответственно . Несмотря на обязательность платежей, некоторые категории граждан могут полностью или частично избежать уплаты. Например, жители аварийных домов, подлежащих сносу, или новостроек, которые не включаются в программу капремонта сразу после сдачи в Петербурге взносы начинают начислять через 8 месяцев . Также от оплаты освобождены люди старше 80 лет, Герои СССР и России, полные кавалеры ордена Славы, а неработающие пенсионеры старше 70 лет и инвалиды I–II групп могут рассчитывать на компенсацию . Если же игнорировать платежи, последствия будут серьезными: уже через два месяца начнут начисляться пени, а после полугода просрочки долг могут взыскать через суд, вплоть до ареста имущества или ограничения выезда за границу . При этом собранные средства идут на ремонт критически важных элементов дома — от крыш и фасадов до лифтов и инженерных систем. В Петербурге за эти процессы отвечает Фонд капитального ремонта, который только за лето 2018 года собрал более 900 млн рублей, а общая сумма накоплений превысила 13 млрд . Интересно, что жильцы могут добровольно увеличить размер взносов, и тогда излишки можно направить на дополнительные ремонтные работы по своему усмотрению. Однако уменьшить установленный тариф нельзя — он регулируется местными властями и остается единым для всех домов одной категории . Так что, как ни крути, капитальный ремонт — это коллективная ответственность, и даже если ваш дом новый, ваши платежи могут помочь отремонтировать дом соседей или родственников.

​Предложение готового жилья от застройщиков, вероятно, будет сокращаться в связи со снижением девелоперской активности. Основной причиной этого является сложность привлечения заемных средств, что вынуждает компании откладывать запуск новых проектов или переключаться на коммерческую недвижимость. Также отмечается тенденция к придержанию новых объектов, что может привести к уменьшению экспозиции на рынке. В 2026–2027 годах не исключено формирование дефицита предложения, что создаст преимущества для девелоперов с накопленными товарными запасами. Однако ключевым фактором останется уровень спроса. В настоящее время не наблюдается устойчивого роста интереса покупателей к вторичному жилью, несмотря на незначительное снижение ставок по депозитам и ипотеке. Это пока не стимулирует активность потенциальных приобретателей и инвесторов. Рынок, скорее всего, продолжит стагнировать, а покупатели будут сосредоточены на поиске наиболее выгодных вариантов. Дальнейшая динамика во многом зависит от денежно-кредитной политики. При этом на вторичном рынке многие потенциальные покупатели откладывают сделки в ожидании снижения цен. В то же время отмечается увеличение числа инвесторов-рантье, рассчитывающих на рост арендных ставок. Активность проявляют и флипперы, приобретающие квартиры для последующей перепродажи после косметического ремонта. Такие сделки не всегда касаются недвижимости в плохом состоянии — иногда покупаются объекты от застройщиков с последующей перепродажей по более высокой цене. Например, в некоторых жилых комплексах квартиры без отделки предлагаются значительно дешевле, чем аналоги с ремонтом, что создает возможности для перепродаж с наценкой.

В условиях кризиса государству и бизнесу необходимо искать новые механизмы стимулирования строительной отрасли. Худоян предлагает точечную поддержку застройщиков, инвестирующих в инфраструктуру, а также адресные ипотечные программы для социально значимых профессий. Однако, как показывает опыт, такие меры не решают системных проблем. Девелоперам, в свою очередь, стоит готовиться к длительному периоду высокой ставки. Данченок рекомендует компаниям сосредоточиться на внутренней оптимизации, изучении рынка и поиске новых ниш. Например, можно рассмотреть переход в сегмент арендного жилья или кооперацию с другими отраслями. Кроме того, стоит избегать дорогих площадок и пересматривать текущие проекты на предмет рентабельности. Окончательное восстановление рынка возможно только после снижения ключевой ставки до 10–12%. До этого момента объемы ввода жилья будут снижаться, а кризисные явления – нарастать. Если власти не предпримут более радикальных мер например, прямого финансирования строительства , прогноз Хуснуллина о «нулевом вводе» к 2027 году может стать реальностью.

Случай в Москве, где затопило элитный ЖК «Садовые кварталы», мог бы считаться трагическим случаем, если бы не цены на квартиры, которые здесь начинаются от ₽400 млн. И предполагается за эти деньги качество без таких вот «случайностей». Но реалии есть реалии… Владельцы элитной недвижимости возмущены: за такие деньги они не ожидали проблем с водоотведением. Но толку-то.

​В первом квартале 2025 года предложение вторичного жилья от застройщиков в Москве увеличилось на 3–5% в годовом сравнении. Рост связан с накоплением нереализованных квартир, доля которых на момент сдачи объектов в эксплуатацию в среднем достигает 25–30% от общего объема лотов. Наблюдается устойчивая тенденция к увеличению этого показателя, и в ближайшие год-два существенных изменений не ожидается, более того, ситуация может ухудшиться. По данным на первый квартал 2025 года, после ввода домов в эксплуатацию в среднем остаются непроданными 11% квартир, тогда как три года назад этот показатель составлял лишь 4,7%. В зависимости от стратегии застройщика, доля нераспроданного жилья обычно колеблется в пределах 10–15%. Существует вероятность дальнейшего роста этого показателя на фоне снижения спроса на новостройки. Согласно аналитическим данным, в настоящее время девелоперы предлагают на вторичном рынке Москвы около 8,7 тыс. лотов в сданных домах, что составляет 10,7% от общего объема первичного предложения. За год значение выросло на 2,6 п. п. Для сравнения, частные собственники выставили на продажу примерно 25 тыс. квартир. Несмотря на постоянное увеличение предложения, значительная часть лотов обладает низкой ликвидностью из-за недостатка вариантов с оптимальным сочетанием цены и качества.

В первом квартале 2025 года цены на жилье росли быстрее, чем доходы людей и стоимость аренды. Из-за этого на первичном рынке недвижимости снова появился риск "пузыря". Об этом предупредил Банк России в своем обзоре финансовой стабильности. Еще во второй половине 2024 года риски были ниже — тогда закончилась льготная ипотека, а ставки по кредитам выросли. Но сейчас ситуация изменилась: в апреле индекс "пузыря" достиг 1,6 пункта — это максимум с 2016 года. При этом на вторичном рынке такого риска нет: высокие ставки и отсутствие льготных программ сдерживают ажиотаж. Между тем ипотека в России становится все дороже. К 1 апреля средний размер кредита вырос до рекордных 4,4 млн рублей — на 10% с начала года. А срок кредитования теперь в среднем почти 26 лет 310,7 месяца . Если взять ипотеку на таких условиях — 4,4 млн рублей под 30% годовых с первоначальным взносом 20%, — переплата составит больше 10 млн рублей. В итоге за квартиру придется отдать 14,6 млн рублей. А еще в Москве впервые за семь месяцев упали продажи элитного жилья. Похоже, рынок начинает реагировать на дорогие кредиты и снижение доступности.

Высокая ключевая ставка Банка России, достигшая 21% в 2024 году, оказывает значительное давление на строительную отрасль. Как отметил вице-премьер Марат Хуснуллин, это ограничивает доступность ипотеки, замедляет проектное финансирование и снижает активность девелоперов. В результате застройщики откладывают запуск новых проектов, а сроки сдачи уже начатых объектов сдвигаются. Если ставка останется на высоком уровне, к 2027 году ввод жилья может сократиться на 30% или даже прекратиться вовсе. Проблема усугубляется тем, что у строительной отрасли остается ограниченный запас прочности – по оценкам Хуснуллина, его хватит лишь до конца 2025 года. После этого, если финансирование не станет доступнее, рынок может столкнуться с кризисом. Уже сейчас девелоперы сталкиваются с нехваткой средств для пополнения эскроу-счетов, что вынуждает их затягивать строительство. Это создает риски для будущих объемов ввода жилья, поскольку проекты, запланированные на 2025–2026 годы, могут быть перенесены или заморожены. Снижение ключевой ставки до 20% в июне 2025 года – небольшой шаг, но он не решает системных проблем. Для устойчивого роста строительной отрасли необходимо дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики. Однако даже при оптимистичном сценарии ставка вряд ли быстро вернется к докризисным уровням, что означает длительный период адаптации для рынка недвижимости.

​Рынок вторичного жилья в Москве демонстрирует устойчивый рост, несмотря на высокую стоимость кредитования. Согласно данным Росреестра, в первом квартале 2025 года было зафиксировано 33,9 тыс. сделок купли-продажи и мены, что на 12,5% выше показателей аналогичного периода предыдущего года. Месячная динамика колебалась от 27,1% в январе до 3,2% в марте, что может свидетельствовать о постепенной стабилизации спроса после длительного периода стагнации. Одним из ключевых факторов роста сегмента стало увеличение предложения со стороны застройщиков, которые начали активнее реализовывать квартиры в уже введенных в эксплуатацию домах. Такие объекты, формально относящиеся к вторичному рынку, но продаваемые напрямую от девелоперов, создают дополнительную конкуренцию классическим продавцам. Отмечается, что рост числа сделок может быть связан с адаптацией покупателей к повышенной ключевой ставке. Вместо ожидания снижения стоимости кредитования многие стали приобретать жилье в ипотеку по текущим условиям, рассчитывая на возможность рефинансирования в будущем. Это говорит о трансформации поведенческих моделей участников рынка в условиях сохранения высокой стоимости заемных средств в долгосрочной перспективе.