Верховный Суд разъяснил условия, при которых возврат денег не аннулирует сделку с недвижимостью

Верховный Суд пояснил когда возврат денег не означает расторжение сделки с жильем Когда продавец недвижимости уклоняется от регистрации перехода права собственности возврат полученных денег не лишает покупателя прав на имущество если обязательства по договору исполнены При этом вступившие в силу судебные акты о факте оплаты и передачи недвижимости не подлежат повторной оценке в кассационном суде следует из определения Верховного суда ВС РФ Высшая инстанция рассмотрела дело о конфликте вокруг предварительного договора купли продажи земельного участка и дома заключенного еще в 2019 году Покупатель исполнившая условия сделки и фактически получившая недвижимость требовала зарегистрировать переход права собственности однако продавец вернув ей уплаченные средства пытался признать обязательства прекращенными Он настаивал что предварительный договор так и не был оформлен в установленный срок Суды первой и апелляционной инстанций в 2023 году поддержали позицию покупателя указав что возврат денег в одностороннем порядке не лишает ее права на регистрацию Однако кассационный суд общей юрисдикции отменил эти решения и направил дело на новое рассмотрение поставив под сомнение факт исполнения обязательств Это привело к неоднозначной судебной практике и затянуло разрешение спора Верховный суд рассмотрев жалобу покупателя признал выводы кассационной инстанции ошибочными Коллегия подчеркнула что факт передачи недвижимости и оплаты установлен вступившим в силу решением суда еще в 2021 году и не подлежал повторному доказыванию А переоценка доказательств к которой прибег кассационный суд выходит за пределы его полномочий В итоге Верховный суд отменил постановления кассационной и повторной апелляционной инстанций подтвердив законность перехода права собственности на спорный земельный участок и указав что дом подлежит регистрации за покупателем Позиция ВС Верховный суд указал договор считается исполненным когда имущество реально передано и подписан акт Это исключает возможность оспаривания сделки на том основании что бумажно она не доведена до конца Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае если иное не предусмотрено законом или договором обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче отмечается в определении Высшая инстанция также напомнила базовый принцип из статьи 551 ГК РФ покупатель вправе через суд требовать регистрацию если продавец уклоняется Такой подход не дает продавцам затянуть сделку или искусственно создавать препятствия для передачи имущества В случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности Сторона необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности должна возместить другой стороне убытки вызванные задержкой регистрации указано в определении Верховный суд подтверждает ключевое обстоятельство передача недвижимости была подтверждена и не подлежит сомнению Это лишает продавца аргументов о том что сделка не состоялась или обязательства не были исполнены При этом возврат денег не прекращает обязательства продавца если покупатель уже оплатил и получил имущество Факт уплаты цены по договору установлен указанным выше решением суда от 14 декабря 2021 года а последующее распоряжение продавцом полученными денежными средствами не может в одностороннем порядке лишить прав покупателя исполнившего свои обязательства указано в определении ВС также указал на превышение полномочий кассационной инстанцией Он не мог пересматривать факты и доказательства установленные судами первой и апелляционной инстанций Дело 9 КГ25 3 К1

Верховный суд решил спор об автоматической аренде Экономколлегия подтвердила отсутствие подписи арендодателя на акте возврата не означает продление договора аренды если арендатор фактически освободил помещение и уведомил об отказе от пролонгации О чем спор Фирма сдала колледжу помещение в аренду на три года Договор не зарегистрировали поэтому он стал краткосрочным на 11 месяцев до июля 2023 года В декабре 2022 года колледж уведомил об отказе от договора с января 2023 года составил односторонний акт возврата и передал ключи охране Арендодатель отказался расторгать договор и потребовал 4 2 млн руб за период с января по сентябрь 2023 года ссылаясь на автоматическую пролонгацию Три инстанции встали на сторону арендодателя и взыскали всю сумму долга Что решил ВС Суды не исследовали главный вопрос продлился ли договор после истечения 11 месяцев По условиям договора для отказа от пролонгации достаточно уведомить другую сторону за 30 дней до окончания срока Колледж направил такое уведомление 29 декабря 2022 года и фактически освободил помещение 30 декабря Отсутствие подписи арендодателя на акте возврата не означает продолжение использования имущества Одна из сторон договора может отказаться от продления арендных отношений сообщив другой стороне о решении прекратить арендные отношения в любое время но не позднее 30 дней Юридически значимым в таком случае будет являться однозначная воля стороны доведенная до контрагента о прекращении арендных отношений Для кого важно это решение Позиция ВС защищает добросовестных арендаторов от необоснованных требований по арендной плате за период после фактического освобождения помещения Суд подтвердил ключевой критерий не наличие подписанного акта возврата а реальное прекращение пользования имуществом Это можно доказать любыми способами включая конклюдентные действия практика

Верховный суд разъяснил при каких обстоятельствах возврат денежных средств не приводит к аннулированию договора купли продажи недвижимости Если покупатель полностью выполнил свои обязательства но продавец не оформил право собственности на квартиру решение о возврате средств не приводит к отмене сделки Суд отметил что сделка может быть признана завершенной даже без наличия всех необходимых документов если имела место фактическая передача имущества и подписан акт приемки передачи В таком случае покупатель имеет право обратиться в суд с требованием о регистрации своих прав на данное имущество

Верховный суд объяснил в каких обстоятельствах возврат денег не приводит к отмене договора купли продажи недвижимости Если покупатель исполнил все свои обязательства а продавец не зарегистрировал право собственности на квартиру то решение о возврате средств не подразумевает аннулирование сделки Суд указал что сделка может считаться завершенной даже если необходимые документы отсутствуют если собственность была передана и подписан акт приема передачи В такой ситуации покупатель имеет право обратиться в суд с требованием о регистрации своего права на собственность

Верховный суд разъяснил при каких условиях возврат денег не приводит к аннулированию договора купли продажи недвижимости Когда покупатель полностью исполнил свои обязательства но продавец не оформил право собственности на квартиру то решение о возврате средств не отменяет сделку Суд подчеркнул что сделка может считаться завершенной даже без необходимых документов если произошло фактическое передача имущества и подписан акт приема передачи В такой ситуации покупатель вправе обратиться в суд с просьбой о регистрации своих прав на указанную собственность

ВС разъяснил обстоятельства при которых возврат средств не приводит к расторжению договора связанного с недвижимостью Если покупатель выполнил все обязательства а продавец не зарегистрировал право собственности на квартиру то решение о возврате денег не означает аннулирование сделки Верховный суд отметил что даже при отсутствии завершенной документации сделка считается выполненной если имущество было передано и подписан акт приема передачи Покупатель имеет право обратиться в суд с требованием о проведении регистрации

Верховный суд уточнил в каких ситуациях возврат денежных средств не приводит к отмене договора купли продажи недвижимости Если покупатель исполнил все свои обязательства но продавец не оформил право собственности на квартиру то решение о возврате средств не ведет к аннулированию сделки Суд указал что сделка может считаться завершенной даже без наличия всех необходимых документов если произошла фактическая передача имущества и был подписан акт приемки передачи В такой ситуации покупатель может подать иск в суд для регистрации своих прав на это имущество

Верховный суд разъяснил при каких обстоятельствах возврат денежных средств не влечет за собой аннулирование договора купли продажи недвижимости Если покупатель выполнил все свои обязательства однако продавец не оформил право собственности на квартиру то возврат средств не приводит к отмене сделки Суд отметил что сделка может считаться завершенной даже при отсутствии всех необходимых документов если фактически состоялась передача имущества и был подписан акт приемки передачи В таком случае покупатель вправе обратиться в суд для регистрации своих прав на данное имущество

Верховный суд разъяснил когда возврат денежных средств не приводит к аннулированию договора купли продажи недвижимости Если покупатель исполнил все свои обязательства но продавец не оформил право собственности на квартиру то возврат денег не приводит к расторжению сделки Суд указал что сделку можно считать завершенной даже в отсутствие всех необходимых документов если фактически произошло передача имущества и подписан акт приемки передачи В таком случае покупатель вправе обратиться в суд для оформления своих прав на эту собственность

Верховный суд объяснил при каких обстоятельствах возврат денежных средств не приводит к прекращению договора купли продажи недвижимости Если покупатель выполнил все свои обязательства но продавец не оформил право собственности на квартиру возврат денег не приводит к аннулированию сделки Суд отметил что сделка может считаться завершенной даже при отсутствии всех необходимых документов если фактически произошла передача имущества и подписан акт приемки передачи В такой ситуации покупатель имеет право обратиться в суд для оформления своих прав на данную собственность