Ситуацию комментирует ув. Михаил Хорьков , председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Несмотря на снижение объема вывода новых проектов на рынок жилья, банки продолжают финансировать, а девелоперы выводить новые проекты на рынок. Снижение инвестиций в новые проекты не такое большое, как падение объема продаж. При этом соотношение распроданности и строительной готовности продолжает ухудшаться. В домах, которые уже вводились в эксплуатацию в 2025 году, ежемесячно непроданными оставалось от 22% до 31% квартир. Показатели не критичные, но достаточно большие с учетом того, эти проекты еще застали период «высокого рынка». Со следующего года начнут сдаваться дома, которые начали строить после отмены льготной ипотеки, и стоимость финансирования таких проектов уже существенно выше. Текущий уровень распроданности пока позволяет девелоперам закрывать долги перед банками. Но если ситуация будет ухудшаться и дальше, возникнут проблемы с рентабельностью самих застройщиков и тех, кто их финансировал.
Удивительное рядом. Объем текущего строительства в России продолжает увеличиваться. Рост объема жилья в стадии строительства фиксируется на фоне заметного падения количества сделок и сокращения инвестиций в новые проекты. Это значит, что темпы ввода в эксплуатацию также заметно снизились. На фоне слабых продаж девелоперы стали строить медленнее, сдавать дома позже. По состоянию на конец июля 2025 года в работе находилось 118,4 млн. кв. м. Это на 3% больше чем в конце прошлого года и на 2,5% больше июля 2024 года. Доля нераспроданного жилья на большинстве рынков высокая, а у компаний есть резервы для наращивания предложения если рыночный контекст изменится.
По итогам последнего заседания по ключевой ставке ЦБ РФ опубликовал обновленный среднесрочный прогноз, где даны ориентиры по дальнейшей траектории базовых индикаторов. В том числе - по ключевой ставке. Банк России улучшил прогноз по ее траектории на ближайшие годы. Да, прогноз – это лишь текущее видение будущего. Оно часто меняется, неопределенность по-прежнему высока. Но текущая смена среднесрочных ожиданий - важный сигнал для участников рынка.
"Вот кто-то с горочки спустился..." Ожидания снижения ключевой ставки формируют надежду на оживление рынка жилья. Не сейчас, в будущем. Сейчас для рынка новостроек важнее снизить расходы девелоперов со стороны проектного финансирования. Уже сегодня многие проекты работают лишь на банковский бизнес. Но снижение ключевой ставки и медленный возврат рыночной ипотеки к «норме» перспектива 2026–27 года – это не только рост спроса на новостройки. Это рост спроса на вторичку, которая продолжает очень быстро молодеть. Уже в следующем году у девелоперов может появиться мощный конкурент – тысячи продавцов готовых квартир. Сегодня очень часто говорят об отложенном спросе, но многие из продавцов точно также заняли выжидательную позицию. Они выйдут на рынок, когда перестанут говорить о кризисе и ситуация изменится.
Предварительные итоги июня от ЦБ РФ: Доля рыночной ипотеки в структуре выдачи остается мизерной – 14%. Рост объема выдачи ипотеки в последнее время обеспечивают льготные программы и в первую очередь «семейная». В июне 2025 года выдано ипотечных кредитов на сумму 309 млрд. рублей. Из них семейная ипотека - 222 млрд, а рыночная лишь 44. Остальное - прочие льготные программы. Важный момент: предсказания банков про обрушение рынка ипотечного кредитования после отмены комиссионного вознаграждения за выдачу по льготным программам пока не подтверждаются.
Никогда такого не было и вот опять Обсуждаются новые изменения в программу семейной ипотеки – ограничения на покупку за пределами региона регистрации. Законодатель хочет большей адресности в программе и аргументирует это тем, что половина выданных кредитов уходит на столичные рынки. Ничего удивительного – в Москве, Санкт-Петербурге вместе с областями строится около 30% многоквартирного жилья РФ. Лимиты на семейную ипотеку здесь в 2 раза выше 12 млн рублей , чем в других регионах 6 млн руб. . Хотя цены во многих миллионниках сопоставимы с предложениями в Московской и Ленинградской областях. Постоянные инициативы, предложения, корректировки в льготных программах – свидетельство того, что в отрасли отсутствует четкое понимание целей развития. Как с точки зрения социальных задач, финансовых возможностей, ограничений бюджета, так и с позиции рынка жилья. Выдача семейной ипотеки по месту регистрации приведет лишь к тому, что у риэлторов появится новая задача/ услуга в процессе подготовки сделки. Миграционные потоки это не остановит, инвестиционный подтекст в сделках не ограничит. До конца года о данной инициативе могут и вовсе забыть. Но текущий медийный шум приведет к повышению спроса со стороны региональных покупателей на столичных рынках в 2025 году.
Итоги мая 2025. Объем производства цемента в России падает. В мае 2025 производство цемента снизилось уже на 10,7% к аналогичному месяцу 2024 года. Темпы падения ускорились. По итогам января-мая 2025 года общее снижение составляет 6,7%. Напомним, что по итогам прошлого года было произведено 65,1 млн. тонн цемента, что на 2,9% выше 2023 года. Пиковые показатели производства были достигнуты в 2014 году и пока отрасль не приблизилась к этому уровню. Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел во всей строительной отрасли. Ранее мы публиковали графики по объему производства цемента в России за последние 25 лет.
В последнее время в СМИ прошла волна сообщений о том, что рынок новостроек затоварен и на нем большие проблемы с продажей квартир. Смотрим на цифры по крупнейшим рынкам. Столичные рынки за исключением пригорода Санкт-Петербурга по-прежнему устойчивы, а вот во многих регионах ситуация действительно стремительно ухудшается. По статистике хуже всего ситуация на огромном рынке Краснодарского края. На основании данных ЕИСЖС обновили графики по соотношению распроданности и строительной готовности. В целом по стране это соотношение продолжает ухудшаться еще с конца 2023 года. На большинстве крупных рынков динамика тоже отрицательная. Среди регионов с объемом стройки более 1,5 млн. кв. м положительные изменения по сравнению с началом года фиксируются лишь в четырех: Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Калининградская область. Но последний регион, несмотря на динамику остается в «яме» с крайне неприятными рыночными показателями.
Выступая на телеканале Россия 24 вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что ввод жилья в России к 2027 году может не состояться или сократиться на 30% из-за остановки новых строительных проектов, прокомментировать эти слова мы попросили ув. Михаила Хорькова, , руководителя Комитета по аналитике Российской Гильдии управляющих и девелоперов: Вице-премьер говорит о возможном падении ввода жилья в 2027 году на 30%, но не уточняет - речь идет о всем рынке или о многоквартирном жилье. Если об МКД, то можно обратиться к объему запуска новых проектов. Основу ввода 2027 года будут составлять проекты, которые стартуют в текущем 2025 году. По данным ДОМ РФ за 5 месяцев текущего года было начато строительство 15 млн. кв. м квартир. Это на 20% меньше аналогичного периода 2024 года. С учетом темпов продаж и настроений девелоперов, падение показателя на 30% не кажется чем-то невероятным. Если об общих показателях ввода, то их в последние годы вытягивал сектор ИЖС, крайне непрозрачная сфера со стабильно высокой регистрацией домов, построенных в предыдущие годы. Прогноз о существенном падении этого показателя будет говорить об исчерпании резервов для «технических приписок». При этом, риск снижения ввода жилья в далеком 2027 году будет бить лишь по отчетам чиновников, которые сегодня стелют соломку. С точки зрения рынка – сокращение инвестиций в новые проекты в 2025 году – это естественный и логичный процесс. Он происходит на фоне падения спроса. Изменится рыночный контекст – появится больше новых проектов. Да, они будут вводиться позже, но большинство квартир на рынке новостроек покупается на стадии строительства. А ввод жилья не сильно связан с объемом предложения и рыночным балансом.
Объем запуска новых проектов в январе-апреле 2025 года упал на 18% по отношению к аналогичному периоду 2024 года. При этом уровень текущего строительства продолжает увеличиваться. Сказываются невысокие показатели ввода жилья в эксплуатацию. По итогам мая 2025 года объем текущего строительства в России вырос на 0,85% до 117,5 млн. кв. м. Текущий показатель на 4% превышает уровень мая 2024 года. Еще один аспект, который поддерживает показатель текущего строительства на высоком уровне – увеличение числа «спящих проектов». На рынке появляется больше проектов, по которым проектные декларации опубликованы, но строительные работы не ведутся, старт продаж отложен. За последний год сильно выросло число ЖК со сроками сдачи за рамками следующих 3 календарных лет. На текущий момент около 6,8 млн. кв. м с заявленным вводом в 2029-39 гг. В большинстве случаев эти объекты не вовлечены в текущий рыночный оборот.
