Минстрой России разрабатывает законопроект о рассрочках на жилье

Константин Апрелев вице президент Российской гильдии риэлторов РГР На сегодняшний момент нет никаких гарантий что человек в рамках рассрочки сможет получить ипотечный кредит чтобы закрыть какой то платеж Было бы логичнее изначально оценивать андеррайтинг то есть надежность заемщика при рассмотрении его возможности приобретения жилья в рассрочку То есть если человек хочет купить жилье в рассрочку он все равно должен прийти в банк Там оценят его кредитоспособность и в случае положительного решения гарантируют ему выдачу ипотечного кредита в момент когда квартира будет введена в эксплуатацию Смысла в том чтобы до этого момента платить какие то ипотечные ставки и наполнять эскроу счет в сегодняшней модели рынка я вообще не вижу На текущий момент согласно 214 ФЗ дольщик обязан заполнить эскроу счет на 100 в установленный период времени пока идет строительство объекта Однако это на сегодня рудимент не нужный рынку поскольку банки научились оценивать риски и понимают как грамотно действовать при выдаче проектного финансирования Переходом к новой модели бы исключили перекрестное субсидирование когда дольщик берет ипотечный кредит на недостроенное жилье а когда это жилье построится не понимает потому что сроки ввода в эксплуатацию постоянно откладываются правительством без штрафных санкций для застройщика И получается что человек взял ипотечный кредит прибавил к нему свой первый взнос и полностью наполнил эскроу счет и теперь сидит ждет и платит проценты по ипотеке а жилье не строится Это ситуация в которой сейчас находятся как минимум 30 всех дольщиков в стране Выход из этой ситуации ровно один перестать требовать от заемщиков 100 го заполнения эскроу счета Вместо этого можно было бы установить несколько ступеней для риска например три по размеру взноса 10 20 или 30 и в зависимости от этого а также исходя из оценки платежеспособности выдавать дольщику ипотечный кредит по завершении строительства В таком случае человек получает возможность выкупить квартиру когда ее сдадут в эксплуатацию и начинает платить проценты по кредиту лишь после того как начнет пользоваться своей жилплощадью На мой взгляд Центробанк тут должен включаться в процесс регулирования а он наоборот дистанцируется Он пытается регулировать исключительно надежность банков Конечно при такой модели которую я предлагаю надежность проектного финансирования для банков с точки зрения вложения денежных средств и получения доходности снижается из за дополнительных рисков Но с другой стороны банки на то и созданы чтобы управлять инвестиционными проектными и финансовыми рисками а не для того чтобы сидеть в безопасности и ждать бешеной капитализации потому что дольщики положили им деньги без процентов на эскроу счета Пока проценты по депозитам у нас высокие никто никакие деньги на эскроу счета бесплатно не понесет Поэтому в сегодняшней ситуации единственный вариант вернуть спрос на рынок новостроек и вернуть доверие к этому рынку с моей точки зрения это переход на такую модель мнение рассрочка ипотека rusipoteka

Доля рассрочек от застройщика в портфеле продаж девелоперов жилья не должна превышать 10 15 считает замглавы Минстроя России Никита Стасишин Самый наверное лучший баланс когда доля рассрочек не превышает 10 15 тогда это не сильно сказывается на наполняемости эскроу счетов сказал он ria realty в кулуарах вэф2025 По его словам некоторые застройщики начали злоупотреблять теми рассрочками которые даются на этапе стройки до ввода дома в эксплуатацию В их портфелях доля рассрочки иногда составляла 40 45 но благодаря действиям Центрального банка сейчас она сокращается указал Стасишин Как сообщил он законопроект о рассрочках предоставляемых девелоперами при продаже жилья после ввода домов в эксплуатацию еще разрабатывается Минстроем При этом рассрочку на этапе строительства дополнительным законодательством регулировать не нужно считает замминистра Подписаться на РИА Недвижимость Все наши каналы

Минстроем разрабатывается законопроект о рассрочках предоставляемых девелоперами при продаже жилья после ввода домов в эксплуатацию рассказал замглавы ведомства Никиты Стасишина При этом рассрочку на этапе строительства дополнительным законодательством регулировать не нужно считает замминистра рассрочка новостройки rusipoteka

Доля рассрочек от застройщика в портфеле продаж девелоперов жилья не должна превышать 10 15 считает замглавы Минстроя России Никита Стасишин Он обратил внимание что Минстрой разрабатывает законопроект о рассрочках предоставляемых девелоперами при продаже жилья после ввода домов в эксплуатацию А вот рассрочку на этапе строительства дополнительным законодательством регулировать не нужно считает замминистра рассрочка строительство

В России призвали запретить ипотеку на строящееся жилье В России сегодня большое количество сделок на рынке жилья заключается с помощью рассрочки от застройщика причем этот механизм грозит покупателям серьезными рисками Исключить их можно лишь одним способом разрешить ипотеку только на квартиры в домах официально введенных в эксплуатацию и запретить жилищные кредиты на строящиеся объекты заявил почетный член Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев Регулировать контроль за осуществлением таких сделок по мнению эксперта должен Центробанк Он отметил что в ближайшее время объемы продаж жилья в рассрочку от застройщиков будут только расти так как для строительного бизнеса это инструмент удержания на плаву но при этом вырастут и риски невыполнения обязательств а это уже сильно ударит по россиянам bisrub

Рассрочки на рынке недвижимости в России квазипродажи или скрытые риски В российском сегменте недвижимости наблюдается стремительное распространение так называемых рассрочек которые все больше напоминают по своей сути квазипродажи Этот тренд вызывает не только интерес но и тревогу у экспертов и регуляторов поскольку такие сделки несут в себе ряд скрытых рисков и потенциальных угроз для стабильности рынка Распространение рассрочек новая реальность или временная мера В 2024 году застройщики активно внедряют рассрочки как альтернативу завершившейся льготной ипотеке По оценкам к концу прошлого года доля таких сделок достигала 30 40 на рынке жилья Особенно заметно расширение появились рассрочки действующие до пяти лет после ввода дома в эксплуатацию Это стало возможным благодаря тому что покупатели предпочитают более гибкие условия а застройщики ищут новые способы привлечения клиентов Почему рассрочки вызывают опасения Несмотря на привлекательность рассрочки это инструмент вызывающий серьезные опасения у регуляторов Центробанк уже обсуждает возможность их регулирования указывая на три ключевых риска Рост долговой нагрузки покупателей скрытый но растущий что может привести к неплатежеспособности Непрозрачность правил продажи отсутствие четких стандартов создает риски для обеих сторон Ухудшение экономики проектов снижение наполняемости эскроу счетов и увеличение кредитных рисков для застройщиков Эксперты отмечают что рассрочки по своей сути это квази ипотека они более рискованны чем стандартная ипотека поскольку не регулируются государством и не обеспечены банковским кредитом В отличие от ипотеки где банк выступает гарантом и сразу перечисляет деньги застройщику в случае рассрочки риски остаются полностью на застройщике Тенденции и изменения на рынке Ранее рассрочки были короткими до года с небольшим первоначальным взносом Сегодня же сроки растянулись до пяти лет и более превращая сделку в скорее резервирование квартиры чем полноценную продажу В результате доля таких сделок в начале 2025 года достигала до 40 однако уже к лету этот показатель снизился до 10 15 Это свидетельствует о постепенном оттоке покупателей и застройщиков от рассрочек Данные ДОМ РФ подтверждают снижение популярности инструмента объем неоплаченных рассрочек на 1 августа составил 1 3 трлн рублей что примерно равно 15 от всех договоров долевого участия Такой уровень не обеспечивает достаточного наполнения эскроу счетов что вызывает опасения у застройщиков относительно финансирования проектов Новые вызовы для застройщиков Ужесточение условий рассрочек и снижение их популярности привели к ряду проблем рост задержек с оплатой снижение платежеспособности покупателей и увеличение рисков для застройщиков В условиях когда покупатели все чаще отклоняются от графика платежей застройщики вынуждены пересматривать условия делать их более жесткими повышая первоначальные взносы и сокращая сроки Параллельно снижение ключевой ставки ЦБ и рост ипотечных кредитов стимулирует покупателей обращаться к более традиционным банковским займам что дополнительно уменьшает спрос на рассрочки Эксперты сходятся во мнении что рассрочка это скорее временная мера чем устойчивый инструмент Она подходит лишь для ограниченного числа сделок и не может стать полноценной альтернативой ипотеке В отличие от банковского кредита где риски распределены в случае рассрочки все риски остаются на застройщике что делает этот инструмент более рискованным Выводы Распространение рассрочек в России это временное явление вызванное необходимостью адаптации к рыночным условиям Инструмент обладает значительными скрытыми рисками которые могут негативно сказаться на стабильности рынка и финансовой устойчивости застройщиков Регуляторы и застройщики уже предпринимают меры по ужесточению условий что в свою очередь снижает привлекательность рассрочек для покупателей

В Минстрое заявили что доля рассрочек в портфеле девелопера не должна превышать 10 15 Застройщики стали злоупотреблять данной услугой которую дают на этапе стройки У некоторых девелоперов доля рассрочек превышала 45 заявил замглавы Минстроя России Никита Стасишин Если же соблюдать указанный баланс то это поможет наполнять эскроу счета В данное время Минстрой прорабатывает соответствующий законопроект о допустимой доле рассрочек в портфеле девелопера Дополнительного законодательства для регулирования рассрочек на этапе строительства при этом не требуется уверен Стасишин Фото Росконгресс