Снижение ключевой ставки ЦБ способствует оживлению рынка ипотеки

Как отразилось снижение ключевой ставки на рынке недвижимости Мнение Ярослава Баджурака исполнительного директора финансового маркетплейса Выберу ру За лето 2025 года ЦБ ослабил гайки ключевой ставки на 300 б п В результате на рынке недвижимости наметились признаки небольшой ипотечной оттепели Во первых подтаяли ставки рыночной ипотеки причём значительнее чем КС К примеру ещё в мае средние проценты варьировались в диапазоне 28 29 5 К концу августа они просели на 6 7 или вдвое больше КС Так банки реагируют на начало цикла снижения ставок которое может продолжиться и осенью Впервые за последний год выдачи перестали сокращаться Мы видим год к году околонулевую динамику то есть в июле 2025 го ипотечные заёмщики взяли в долг столько же сколько в июле 2024 го В чистых данных по итогам минувшего июля влияние массовой льготной ушло поэтому картина стала менее драматичной По сути рынок откатился на год назад однако теперь позитивных ожиданий у всех участников больше К началу осени банкиры продолжают резать проценты а онлайн спрос ипотечников немного подрос Так количество запросов ипотечников по итогам июля выросло на 15 7 к июньским данным а за две декады августа потребительская онлайн активность уже перекрыла месячный результат июня Видимо эра выживания на ипотечном рынке в этом её цикле подходит к концу Полагаем что уже осенью можно ожидать небольшой плюсовой динамики по количеству и объему сделок Судя по сигналам ЦБ риск ненулевой из за санкций и геополитики В прошлом июле многие ждали резкого падения ценника из за отмены льготной ипотеки Однако прогноз Выберу ру о том что цены не только не похудеют но и продолжат ползти вверх примерно на размер инфляции полностью оправдался По итогам июля квадрат готовой недвижимости прибавил за месяц 0 6 на столько же выросли ценники новостроек Застройщики и риелторы ждут нового импульса от 5 до 10 к росту цен аргументируя тренд реанимированным спросом покупателей включая ипотечников Но думаем что подобный сценарий вряд ли возможен так как Банк России сохраняет жёсткие требования к заёмщикам Брать ипотеку людям и дальше будет непросто Цены на недвижимость продолжат расти в пределах инфляции В процентах это примерно 6 7 за предстоящий год По нашим многолетним наблюдениям ипотека действительно оживает когда ставка рыночного кредита опускается минимум до 12 Для этого ключевая ставка ЦБ должна просесть до уровня меньше 8 Однако в базовом сценарии регулятор ожидает средний ключ в диапазоне 16 3 18 с августа по декабрь 2025 года и 12 13 в 2026 м Получается что в самом оптимистичном варианте ренессанс рынка недвижимости и ипотеки с доступными заёмщикам ставками меньше 12 сдвигается как минимум до 2027 года Монолит

Сигнал от рынка недвижимости Подтверждение Всем привет на связи Эван Перед летом я выкладывал вам интересный материал где отмечал что цены на недвижимость в валюте обладают занимательным свойством Я выделял на том графике зону 3 500 за метр в Москве Предполагал что эта цена будет триггером к развороту и выше неё цены не смогут закрепиться Наоборот перейдут к снижению после выхода за этот уровень Чтобы это произошло нам подходили 2 фактора Снижение рублевых цен при стабильном долларе Ослабление рубля при стабильном рынке недвижимости С учётом снижения ставки Банка России и недопуска нашими властями ухода экономики в кризисные явления что хорошо я считаю что сработает второй фактор В предыдущем материале я озвучивал что ожидаю этих явлений к осени Осень наступила и мы наблюдаем тот самый разворот цен на недвижимость в валюте Чего ожидать дальше Можно представить что это некий опережающий сигнал Он говорит о двух вещах 1 Рубль наиболее вероятно войдёт в режим ослабления Ключевое укрепление пройдено курс стабилен ставку будут снижать Подробно тут 2 Цены на недвижимость в валюте также перешли в режим снижения Если бы я копил в валюте на недвижку то внимательно смотрел бы за ситуацией этой зимой где на фоне плохой сезонности и ослабления рубля можно было бы получить хорошую цену Теперь у меня готовы все факторы и данные для масштабного разбора недвижимости Весенний сценарий двигается на ваших глазах Хочу разобрать следующие темы Какой будет ценовая динамика рынка Стратегия продавцов покупателей От чего держаться подальше в 2026 2027 Что будет с ипотекой и покупкой за наличные Разница между регионами Рынок аренды Что делать инвесторам или тем кто хочет улучшить жизненные условия Делаем большой материал Если да палец вверх P S Для понимания рынка почитайте это на десерт

Да тогда намечался рост цен на недвигу И сам покупал объекты жилой недвижимости в том числе После чего рост цен составил более 200 по недвиге в Сочи Интересны ли инвестиции в недвижимость сегодня Да интересны но нужно отбирать объекты очень пристально Сейчас на мой взгляд время жилой недвиги прошло до той поры пока уровень реальных доходов не догонит взлёт цен на недвигу Доходы не выросли в 3 раза с того момента Это ограничивает спрос и жилая недвига поэтому растёт медленней инфляции Пример простейшей манипуляции инфоцыган когда они брали период не роста а только несколько лет когда недвига стояла в цене мы разбирали в отдельном посте и там их цифры не сходились Я сам продал 4 из 7 жилых объектов недвиги которые у меня были с 2022 года когда купил пару объектов в 2 раза ниже рынка на новостях по мобилизации и народ побежал из страны т е покупки были абсолютно оправданы ведь цена вернулась и даже хаи обновила больше ничего жилого я не брал Осталась одна лишняя квартира и два объекта которые мне нужны для жизни Коммерция же по прежнему интересна поскольку в ней мы ориентируемся не на уровень реальных доходов населения и доступность жилья что ограничивает вложения А на уровень ставок ЦБ и доходность альтернативных активов В отдельных постах на канале разбирали деятельность и манипуляции инфоцыган на рынке недвижимости Если хотите быть в курсе реальных тенденций рынка доходности и перспектив инвестиций в рынок недвижимости подписывайтесь на наш канал по недвижимости t me ProfitGateRealty

К факторам которые негативно влияют на спрос в данный момент относится и то что в последнее время люди стали более активно ожидать снижения ипотечных ставок В августе об этом говорили 25 опрошенных на 7 п п больше чем в июле и в 3 5 раза больше чем в начале года Люди видят что ключевая ставка падает Они слышат заявления Центробанка что в стране которую неделю идет дефляция Они понимают что в ближайшее время ставка еще снизится Соответственно станет дешевле ипотека Следовательно зачем сейчас использовать высокую рыночную ставку если можно подождать 3 4 месяца полгода а то и год Для большинства людей которые не могут воспользоваться льготными программами такая отсрочка не критична Это не существенная разница сейчас купить квартиру или через полгода В результате такие настроения ограничивают спрос Так что даже позитивные факторы иногда негативно влияют на рынок GMKPotential сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта

Снижение ставки и рост спроса какие изменения ждут рынок жилья осенью В сентябре на рынке недвижимости начался новый деловой сезон который повлияет как на активность продавцов и покупателей так и на цены Все это будет происходить на фоне решений Центробанка по размеру ключевой ставки что тоже окажет на рынок серьезное влияние Опрошенные РБК Недвижимостью эксперты сходятся во мнении что осенью ЦБ продолжит снижение ключевой ставки а это будет способствовать росту активности покупателей на рынке жилья Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова считает что рост спроса на рынке жилья по сравнению с первым полугодием будет возможен преимущественно за счет предполагаемого планомерного снижения ключевой ставки и как следствие рыночных ипотечных ставок Аналитик ФГ Финам Кристина Гудым также прогнозирует в начале делового сезона оживление спроса на рынке жилья Многие откладывают сделки на осень после летнего затишья это может привести к незначительному росту цен особенно на объекты в массовом сегменте и в популярных локациях Основатель аналитической платформы bnMAP pro Ирина Доброхотова убеждена что в случае снижения ключевой ставки в сентябре может начаться потепление на рынке новостроек поскольку кредиты станут доступнее Причем это касается и ипотеки которая имеет первоочередное значение в комфорт классе и проектного финансирования Второе подряд снижение ключевой ставки повысит уверенность девелоперов и покупателей а также может побудить инвесторов перевести средства с депозитов в недвижимость Однако для серьезно выраженного роста спроса ключевая ставка должна составлять около 10 Подробнее читайте в материале новостройка вторичка Фото Kamrad71 Shutterstock FOTODOM Читать РБК Недвижимость в Telegram

Спрос на ипотеку в России оживет в следующем году Ключевая ставка в России останется заградительной для ипотеки даже если ЦБ снизит ее 12 сентября сразу на два процентных пункта до 16 Оживления рынка ипотеки следует ждать не раньше следующего года отметила в интервью URA RU главный экономист Т Инвестиций Софья Донец Подробнее на ura ru

К осеннему деловому сезону московский рынок недвижимости подошел с противоречивыми показателями говорится в обзоре IRN С одной стороны есть немало признаков оживления рынка после летней стагнации В частности индекс стоимости готового жилья в Москве рассчитываемый IRN прибавил по итогам августа сразу полпроцента и почти достиг отметки в 280 тыс рублей за кв м без учета элитного жилья С другой стороны этот прирост как и в прежние месяцы обусловлен во многом недорогим сегментом где продолжается вымывание самых доступных предложений При этом немалая доля предложения в дорогом сегменте в том числе в новых домах продолжает висеть на рынке мертвым грузом с завышенными ценниками Объем предложения готового жилья несколько сократился что говорит о выжидательной позиции продавцов Некоторое оживление наблюдается по числу сделок причем во всех сегментах и в новостройках и на вторичке и в ипотеке что вполне ожидаемо в условиях снижения ставок Но с другой стороны показатели этого лета уступают прошлому лету На фоне роста числа ипотечных сделок также растет и объем просрочки по ипотеке Все перечисленные выше обстоятельства задают противоречивые тренды на рынке в начале делового сезона Но самым важным фактором который может толкнуть рынок недвижимости как в одну сторону так и в другую остается конечно же геополитика Весь август прошел на фоне главной интриги удастся ли все таки договориться с урегулированием по Украине или нет От этого будет зависеть многое в частности сбалансированность госбюджета ситуация с санкциями траектория ключевой ставки доступности ипотеки и т д Поэтому неудивительно что несмотря на начало осеннего делового сезона многие предпочтут занять выжидательную позицию и дождаться развязки продавцы как всегда боятся продешевить а покупатели надеются на более выгодные условия по кредитам Впрочем не следует забывать что рынок недвижимости являлся тихой гаванью именно в условиях геополитических обострений и санкционного кризиса Следовательно при наступлении разрядки и снижении геополитических рисков он может скорее проиграть чем выиграть отмечают аналитики IRN цены вторичка недвижимость rusipoteka

А как такую ситуацию использовать которая сложилась на рынке недвиги Пока можно вкладываться в то что приносит достаточно высокий арендный поток не рассчитывая особо на рост самой недвиги Да в наших пулах мы много заработали и на росте стоимости самих объектов Но это не из за ситуации на рынке в целом а из за того что мы находим объекты которые в принципе сильно недооценены рынком при его текущей ситуации Но находить такое будет всё сложнее в ближайшие годы Поэтому сейчас главное внимание к фиксации высоких ставок по доходности которые будут устраивать в данной макроэкономической ситуации Ну а дешевле рынка само собой ищем и находим По ситуации же в целом как видите наш анализ всегда оказывается самым точным Что подтверждается уже многолетней практикой Чтобы за этим следить следите за нашим каналом по инвестициям в недвижимость t me ProfitGateRealty