simpleestate

Консалтинговая компания NF GROUP опубликовала предварительные итоги I квартала 2026 года по складскому рынку Московского региона Цифры подтверждают то о чём мы предупреждали ещё год назад рынок складов продолжает охлаждаться и этот тренд набирает скорость Вакантность с учётом субаренды выросла до 6 1 1 8 п п к концу 2025 года К концу 2026 года NF GROUP прогнозирует её дальнейший рост до 8 2 Новые объекты продолжают вводиться часть арендаторов возвращает площади на рынок через субаренду Это уже совсем не тот дефицитный рынок который мы видели в 2022 2023 годах Ставки аренды на сухие склады класса А снизились на 4 и составили 10 500 руб м2 в год По итогам года ожидается дальнейшее снижение до 10 000 руб м2 Ещё год назад речь шла о 12 160 руб м2 За несколько кварталов рынок потерял около 18 в ставке В этом контексте особенно беспокоят инвестиционные модели которые строились на прогнозе роста арендных ставок на 10 12 ежегодно вплоть до 2030 2031 года В ряде предложений фигурировали цифры почти двукратного роста ставок к 2031 году в том числе по региональным объектам Однако мы видим что рынок движется ровно в противоположную сторону Логика таких моделей выглядела примерно так пока действует договор аренды арендатор будет сидеть на индексирующейся арендной ставке и никуда не денется потому что переезжать дорого А вот в момент перезаключения договора аренды его можно будет перевести на новую более высокую ставку Проблема в том что к моменту перезаключения рынок может предложить арендатору условия значительно лучше И собственник такого слада окажется в слабой переговорной позиции Особенно это касается складов класса В в регионах Мы наблюдаем классический переход от рынка арендодателя к рынку арендатора Конкуренция за арендаторов обостряется собственники становятся гибче в коммерческих условиях лишь бы заполнить объект Оптимистичные прогнозы по индексации арендных ставок а тем более по росту аренды в такой среде превращаются в источник разочарований Мы в SimpleEstate по прежнему считаем складскую недвижимость интересным сегментом с долгосрочными перспективами Но любая инвестиционная модель должна опираться на реалистичные рыночные предпосылки а не на экстраполяцию пиковых значений прошлого Вопрос на чём основан прогноз роста ставок является обязательной частью инвестиционного анализа

По данным аналитического агентства Infoline за прошлый год сеть продуктовых дискаунтеров Светофор закрыла 315 магазинов сократившись с 2 720 до 2 405 торговых точек минус 11 6 В Москве из 22 точек по данным Яндекс Карт продолжают работать лишь 6 Ещё несколько лет назад Светофор выглядел образцово к 2020 году это была самая быстрорастущая продуктовая сеть страны с ростом выручки почти на 39 год к году сеть стала пятым по величине продуктовым ритейлером России с выручкой около 394 млрд руб Что же произошло со Светофором Модель жёсткого дискаунтера работает до тех пор пока низкая цена остаётся уникальным преимуществом Однако когда X5 Group запустила Чижик а Магнит B1 Первый выбор это преимущество перестало быть уникальным За новыми форматами стояли логистика технологии и финансовые ресурсы крупнейших сетей страны Конкуренты просто начали захват рынка освоенного Светофором Напор со стороны конкурентов дополнился системными проблемами Светофора с качеством товаров и регулярными проверками Роспотребнадзора с последующими санкциями Бороться на два фронта вероятно оказалось для сети слишком сложной задачей Закономерный итог сжатие бизнеса Напомним что во всяком случае пока SimpleEstate не приобретает объекты с жёсткими дискаунтерами в качестве арендаторов и на это есть причины Дискаунтеры целенаправленно минимизируют арендные расходы как часть своей бизнес модели что напрямую снижает доходность для инвестора В погоне за экономией они готовы работать в помещениях с заниженными техническими характеристиками сниженная высота потолков ограничения по вентиляции неудобные локации что существенно сужает круг потенциальных арендаторов при замене и бьёт по ликвидности объекта Наконец вся бизнес модель жёсткого дискаунтера держится на единственном козыре цене Мы в SimpleEstate видим что на рынке коммерческой недвижимости есть объекты с арендаторами чья конкурентная позиция защищена форматом масштабом и многолетней операционной историей Именно такие активы с федеральными продуктовыми сетями супермаркетов на долгосрочных договорах и составляют основу качественного портфеля в сегменте стрит ритейл Хорошая новость в том что инвесторы SimpleEstate могут стать совладельцами нормального супермаркета не дискаунтера в востребованной локации и в хорошем техническом состоянии Магнита в Домодедово

По интернету разлетелась новость индекс недвижимости Дубая рухнул на 20 Десятки российских и мировых СМИ подхватили кликбейтный заголовок привлекая внимания думскроллеров на фоне очередного геополитического конфликта Однако тот самый упавший DFM Real Estate Index это не индекс недвижимости Дубая Это фондовый индекс акций компаний сектора недвижимости торгующихся на бирже Дубая Волатильность на фоне происходящих в Дубае событий мгновенно повлияла на фондовый рынок и привела к резкому снижению стоимости акций маржин коллам и прочим сугубо биржевым неприятностям Данные по фактическим сделкам на недвижимость Дубая можно изучить на портале DXB Interact Там ясно видно средняя цена на недвижимость в Дубае снизилась относительно февраля примерно на 5 Не на 20 При том что на рынке доминирует сектор off plan новостройки где застройщики традиционно готовы предоставлять скидки на свой товар Это яркая иллюстрация системного свойства биржевых инструментов котировки живут в ритме фондового рынка реагируют на геополитику настроения инвесторов новостной фон Сам бизнес и реальные активы за это время не становятся хуже Именно поэтому SimpleEstate сделал осознанный выбор НЕ в пользу биржевого обращения Доходность инвесторов должна определяться реальными арендными потоками и стоимостью объектов а не новостным фоном Мы выстроили систему позволяющую инвесторам выходить из проектов через вторичный рынок платформы без фактора биржевой волатильности и без угрозы внезапного снижения капиталов наших инвесторов Например в портфеле SimpleEstate находится объект торговой недвижимости в Домодедово сданный в долгосрочную аренду федеральному продуктовому ретейлеру Магнит Его стоимость тоже меняется но делает это постепенно на основе фундаментальных факторов арендных потоков состояния объекта рыночной оценки Это намного более понятная и безопасная система определения стоимости актива чем волатильная и непредсказуемая биржевая котировка Инвестировать в продуктовый стрит ритейл Магнит в Домодедово

По итогам заседания 13 февраля ЦБ снизил ключевую ставку до 15 5 и уточнил базовый сценарий на ближайшие годы Основные параметры прогноза Инфляция 2026 год 4 5 5 5 2027 год около 4 Средняя ключевая ставка 2026 год 13 5 14 5 2027 год 8 9 Данные из обновлённого прогноза Банка России Экономика возвращается к сбалансированному росту ЦБ отмечает что январское ускорение цен связано с разовыми факторами переносом повышения НДС индексацией тарифов и сезонной динамикой отдельных товаров После их исчерпания регулятор ожидает замедление инфляции к целевому уровню Одновременно денежно кредитные условия остаются жесткими а инфляционные ожидания повышенными поэтому снижение ставки будет постепенным Что это означает для инвестиционного рынка Переход к более низким ставкам Если базовый сценарий реализуется стоимость денег в экономике будет снижаться в течение 2026 2027 годов Это приведет к снижению доходности депозитов и облигаций и увеличит интерес инвесторов к альтернативным инструментам Рост значения фиксированных денежных потоков В фазе снижения ставок активы с устойчивым денежным потоком арендные платежи дивиденды становятся более ценными поскольку их доходность фиксируется на фоне падающих ставок Переоценка стоимости недвижимости Когда процентные ставки снижаются инвесторы готовы покупать недвижимость с меньшей доходностью Из за этого стоимость объектов растет даже без увеличения аренд Представим объект приносит 10 млн аренды в год если инвесторы хотят доходность 12 объект стоит 83 млн если готовы на 9 объект стоит 111 млн Доход тот же но цена выросла на 30 просто из за снижения ставок Вывод Обновленный прогноз ЦБ показывает что экономика переходит к фазе постепенного смягчения денежно кредитной политики В таких условиях долгосрочные реальные активы становятся важной частью диверсифицированного инвестиционного портфеля Для инвесторов в коммерческую недвижимость это означает возможность зафиксировать текущие доходности до того как рынок полностью учтет более низкий уровень ставок

Коммерческая недвижимость арендованная супермаркетами подорожала сильнее всего в 2025 году по сравнению с остальными сегментами стрит ритейла За прошедший год ставки аренды и цены на объекты готового арендного бизнеса ГАБ с супермаркетами увеличились на 14 Небольшие помещения до 300 м2 как с арендаторами так и без также показали положительную динамику за год плюс 9 Арендные ставки на такие помещения прибавили 11 за 2025 год Читайте подробнее в статье ТАСС а также в свежем квартальном отчете по готовому арендному бизнесу и стрит ритейлу Москвы от SimpleEstate

Консалтинговая компания CORE XP представила прогноз макроэкономических рисков для рынка стрит ритейла на 2026 год Выводы неутешительны для большинства сегментов уличной торговли но не всё так однозначно По мнению Евгении Прилуцкой директора руководителя отдела по работе с торговыми площадями CORE XP в 2026 году давление на операторов стрит ритейла усилится Повышение НДС до 22 инфляционные процессы и замедление потребительского спроса создают сложные условия для малого и среднего бизнеса Арендаторы торговых помещений столкнутся с ростом операционных издержек закупочные цены логистика услуги подорожает всё Дополнительным фактором давления станет поэтапное расширение применения НДС для компаний на УСН Лимит по выручке для упрощенной системы снижается с 60 млн рублей в 2025 году до 20 млн в 2026 м 15 млн в 2027 м и 10 млн в 2028 м Это затронет значительную часть операторов стрит ритейла и может привести к уходу части арендаторов и росту вакантности Наиболее уязвимыми окажутся сегменты fashion непродовольственные товары импульсного спроса и часть сервисных форматов в том числе кафе и рестораны Продуктовая розница остается островком стабильности в стрит ритейле На фоне замедления роста реальных доходов населения покупатели будут перераспределять расходы в пользу обязательных категорий прежде всего продуктов питания а также товаров для детей и здоровья Более того для социально значимых товаров сохраняется льготная ставка НДС 10 что также обеспечивает устойчивость продуктовых магазинов Люди продолжают покупать продукты независимо от макроэкономической конъюнктуры Для инвесторов это означает необходимость особенно тщательного выбора проектов коммерческой недвижимости Объекты сданные в аренду федеральным продуктовым сетям демонстрируют принципиально иную устойчивость по сравнению со стрит ритейлом малого формата Проекты SimpleEstate фокусируются именно на недвижимости арендованной крупными продуктовыми операторами X5 Group Магнитом Лентой Экономические риски 2026 года не меняют фундаментальной логики люди продолжают ходить в магазины за продуктами сети продолжают платить аренду а наши инвесторы получать дивиденды

Ставки по депозитам в 2025 году заметно снизились На графике хорошо видно динамику длинных вкладов свыше 3 лет по данным Банка России если в начале периода банки держали 13 15 то к осени ставки опустились до 7 9 годовых Почему так произошло Главная причина в решениях Банка России После периода рекордно высокой ключевой ставки в 2025 году регулятор начал её постепенно снижать Банки быстро отреагировали когда стоимость денег в экономике падает держать депозитные ставки на максимумах уже нет необходимости поэтому доходность вкладов начала снижаться Что происходит на рынке вкладов прямо сейчас По данным ежедневного индекса FRG100 85 крупнейших банков на 26 декабря средняя ставка по вкладам от 100 тыс составляет на 1 месяц 13 13 на 3 месяца 13 99 на 6 месяцев 13 08 на 1 год 11 69 на три года 9 43 Вывод депозиты остаются хорошим инструментом для финансовой подушки и парковки ликвидности Но как долгосрочный инвестиционный инструмент они становятся всё менее интересными в долгосроке депозиты уже не дают даже 10 годовых Можно констатировать факт что окно высоких ставок по депозитам уже закрылось В такой ситуации всё больше внимания получают инструменты которые дают регулярный денежный поток и при этом могут расти в цене В этом контексте коммерческая недвижимость становится одним из самых понятных вариантов аренда приносит стабильный доход а стоимость качественных объектов со временем может увеличиваться Напоминаем сейчас на SimpleEstate доступны 2 качественных объекта для инвестиций с ожидаемой доходностью 16 17 годовых на длинном горизонте Продуктовый стрит ритейл Магнит в Домодедово Офис в Москва Сити iCity Остались вопросы Звоните 7 495 149 05 00

Вышла отчетность крупнейшей публичной продуктовой сети России Х5 Group Пятёрочка Перекрёсток Чижик за 3 квартал 2025 года Наблюдаем у X5 Group сильный и уверенный рост по всем бизнесам и брендам выручка 18 5 в годовом исчислении Торговые площади сети увеличились на 9 2 г г X5 Group активно расширяла свое присутствие открыв 710 новых торговых точек с учетом закрытий Пятёрочка рост выручки 15 6 год к году до 913 8 млрд Открыто 476 магазинов за квартал Сопоставимые продажи LFL выросли на 9 7 в результате увеличения LFL трафика на 0 2 и роста LFL среднего чека на 9 5 Перекрёсток темп роста чистой розничной выручки составил 7 5 год к году до 122 6 млрд при этом LFL продажи формата увеличились на 7 3 главным образом за счет роста LFL среднего чека Чижик впечатляющий рост выручки 65 3 год к году до 103 8 млрд Открыто 233 новых магазина за квартал LFL like for like важный показатель сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчетном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам без учета открытия новых магазинов Зачем это знать Показатели продуктовых сетей один из индикаторов экономики кроме того эти данные должны быть небезынтересны владельцам или инвесторам в ГАБы с помещениями арендованными перечисленными в посте продуктовыми сетями Недвижимость арендуемая брендами X5 Group сохраняет свою привлекательность будучи инвестором SimpleEstate вы можете стать совладельцем Пятёрочки или Перекрёстка

В КоммерсантЪ опубликовали выдержки из свежей аналитики SimpleEstate по рынку стрит ритейла Москвы За 3 й квартал 2025 года ставки аренды помещений формата стрит ритейла площадью от 300 кв м в Москве впервые за два года активного роста снизились на 5 до 2 1 тыс руб за 1 кв м в месяц по данным инвестиционной платформы SimpleEstate Также уменьшилась и стоимость покупки таких помещений на 2 до 280 тыс м2 При этом год к году арендные ставки в этом сегменте увеличились на 9 стоимость продажи продемонстрировала прирост на 3 Впрочем эксперты называют снижение временным явлением поскольку низкая вакантность может вновь подтолкнуть ставки аренды к росту Подробнее читайте в нашем очередном квартальном отчете

Центральный Банк сегодня в очередной раз снизил ключевую ставку в этот раз уже до 17 годовых Для большинства участников рынка это не стало неожиданностью Аналитики ожидали снижения на 1 2 процентных пункта К концу года ожидается дальнейшее снижение до 13 15 а к концу 2026 года мы можем увидеть ставку в районе 10 Мы уже много раз писали что снижение ключевой ставки это устойчивый и долгосрочный тренд Период когда на депозитах можно было зарабатывать 20 годовых закончился Но именно сейчас для инвесторов открывается уникальные возможности купить всё ещё дешевые активы до того как на рынок не пришла лавина денег с депозитов и облигаций и цены не улетели в космос Сейчас лучшее время для инвестиций Мы недавно писали развернутый пост на эту тему А для тех кто больше любит смотреть и слушать а не читать сняли отдельное видео YouTube RuTube VK Видео