chtogderealty

ЦБ: ключевая ставка 21%, новые лимиты по ипотеке и сниженные надбавки для банков с 1 июля Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 21%. Ожидаемо, т. к. в начале апреля Эльвира Набиуллина заявляла, что последствия преждевременного снижения ключа будут плачевными. В рамках базового сценария на 2025 год ЦБ предполагает среднюю ключевую ставку в диапазоне 19,5–21,5% и 13,0–14,0% — на 2026 год. Также вчера был принят ряд макропруденциальных мер: Установлены количественные лимиты МПЛ для банков на выдачу рискованных кредитов: с показателем долговой нагрузки заемщика более 50% и первоначальным взносом менее 20%. Лимиты на 3 квартал 2025 установили с небольшим запасом. Например, для новостроек суммарное ограничение — 7% от общего числа выдач, это даже чуть больше, чем банки фактически выдали в 1 квартале. Так что особо на рынок не повлияет. Снижены надбавки для банков за выдачу рискованных кредитов с 1 июля. Поскольку самые рискованные кредиты и так будут ограничиваться МПЛ, надбавки для них снизили с запретительного уровня. Для нормальных кредитов надбавок в принципе нет никаких — для заемщиков с ПДН до 50-70% и первым взносом от 20-30%. Т. е. такие кредиты для банков вполне себе маржинальны. Если у вас хорошая кредитная история и вы соответствуете всем требованиям банка, отказывать в ипотеке не будут.

Каждый десятый вкладчик в ВТБ целиком покрывает свою ипотеку процентами со вкладов Сейчас средний размер платежей по ипотеке в банке — 30 тыс. рублей в месяц. У большинства нынешних ипотечников кредит взят под 12%, а в последнее время люди в основном берут льготную ипотеку с низкими ставками. И если у человека при этом еще лежат деньги в банке, то доходность по депозитам может компенсировать до половины ежемесячного платежа у каждого второго ипотечника, а у каждого десятого — покрыть полностью. 60% вкладчиков банка держат на депозите порядка 900 тыс. руб. Если такой вклад размещен по ставке 20% и выше, ежемесячный доход от него составляет 15 тыс. руб. В общем-то, да. В каждом случае нужно считать, что выгоднее с учетом ставки, ежемесячных платежей, ожидаемого срока погашения, стоимости страхования ипотеки, налога на вклад и вашей личной ситуации. Можно купить квартиру на все деньги, можно часть взять в ипотеку, а часть положить на вклад, чтобы доходность покрывала платежи и/или помогала копить на досрочное погашение ипотеки. Просто копить на недвижимость лучше с краткосрочными вкладами и постоянно наблюдая за ценами, когда вы +- минус понимаете, что будет на рынке в ближайшие месяцы. Заморозить деньги в банке на год-три с расчетом купить потом квартиру — это риск, т. к. никто не знает, что будет с экономикой, инфляцией и ценами спустя столько времени.

Потенциальный спрос семей на недвижимость: результаты исследования «Дом РФ» ‍ ‍ 15,6 млн российских семей планируют улучшить свои жилищные условия в ближайшие 5 лет. Из них только 12,6 млн обладают для этого необходимыми доходами — это и есть совокупный спрос на 5 лет. При этом 7,8 млн семей имеют детей или планируют их рождение — 62% рыночного спроса. 81% респондентов хотят купить двушку 50-60 кв. м или трешку 62-89 кв. м . Однако эти запросы не соответствуют текущей квартирографии жилищного строительства — застройщики предпочитают строить однушки. Из тех, кто хочет дом, 73% предпочли бы 100-120 кв. м. При этом только 11% согласны на типовой проект, большинство хочет строить самостоятельно или по индивидуальному проекту от застройщика. Ежегодный спрос на частные дома составляет 560 тыс. в год, что примерно в 1,2 раза выше текущего объема ввода индивидуальных домов. Но пока проблемы с ипотекой не позволяют реализовать этот спрос.

Ипотечные тренды Рынок ипотеки может откатиться на 8 лет назад. По оценкам НКР, в 2025 году банки выдадут 0,8-1 млн ипотек — на 30-40% меньше, чем в прошлом году. В последний раз схожие значения наблюдались в 2016–2017 годах. За первые две недели апреля выдачи сократились в 2 раза к аналогичному периоду 2024, по данным «Дом РФ». Преимущественно из-за рыночной ипотеки. Семейная продолжает расти: +16% кредитов. Текущая доля сделок в новостройках РФ без кредитных средств составляет 57%, по оценкам ЦБ. В 2024 году было 32%. В 2023 — 16%. В 2022 — 15%. В 2021 — 5%. Возвращение ипотечного рынка к росту возможно не ранее снижения ключевой ставки до 15-16%, считают в НКР. Ближайшее заседание ЦБ по ключевой ставке намечено на 25 апреля, и большинство аналитиков считают, что ключ оставят на уровне 21%.

Власти начинают говорить о поддержке ИЖС «50% всего прироста нового жилья на самом деле, больше дает индивидуальное жилищное строительство, и мы обязательно будем продолжать эту работу и поддерживать ИЖС. Для сельских территорий это чрезвычайно важно», — заявил Владимир Путин. По данным «Дом РФ», за I квартал 2025 ввод ИЖС вырос на 20% год к году, однако обеспечен он был активными выдачами льготной ипотеки во II квартале 2024. С учетом среднего срока строительства домов 8-9 месяцев. Сейчас же выдачи ипотеки сократились на 93%, поэтому к концу 2025 года ввод новых домов будет падать. Чего властям очень не хочется. И пока что меры спасения ИЖС выглядят не очень убедительно: С 1 марта в ИЖС официально ввели эскроу-счета. Никак не повлияло на спрос. Сейчас ключевыми задачами называют увеличение предложения земельных участков, повышение транспортной доступности и сохранение дешевого тарифа на подключение к электричеству. Да, это все полезно, но еще нужна ипотека. С 28 марта зачем-то ужесточили сельскую ипотеку. Точнее, понятно, зачем — компенсировать ставку 3% такое себе удовольствие для госбюджета. Но теперь она доступна только сотрудникам АПК и соцсферы, а также участникам СВО. В феврале банкам увеличили субсидии за выдачу семейной и дальневосточной ипотеки на ИЖС 3,5 п. п. и вот сейчас попросили убрать комиссии. Если это улучшит ситуацию с выдачами во II квартале, хорошо. Если же нет, точно понадобятся доп. меры.

На первичном рынке растет объем непроданного готового предложения Доля нераспроданного жилья в новостройках по всей РФ с плановым вводом в текущем году составила 47%, пишет «Коммерсантъ». Это максимальное значение для марта за последние шесть лет. В Москве этот объем вырос на 2,4% год к году. В Подмосковье — на 24,3%. И там, и там сейчас по 8 тыс. лотов и жилья, и апартаментов . Почему люди не покупают готовое? Слишком дорого за неликвидные остатки — выгоднее выбрать дешевле на вторичке. Особенно в подмосковных полях с большими объемами однотипного предложения. Рассрочки девелоперы стараются ограничить сроком ввода в эксплуатацию. А льготную ипотеку банки не заинтересованы выдавать на дома с раскрытыми эскроу-счетами. Формально программы там действуют, но банки ухудшают условия. Что делают застройщики? Начинают распродавать. ПИК в прошлом году давал хорошие скидки на уже готовые или почти готовые проекты. В этом году и другие застройщики следуют его примеру. Вот писали про «Эталон», например. Или сдают в аренду. Как «Самолет», который запустил ЗПИФ с фондом из 200 готовых квартир и апартаментов в никому не нужных ЖК «Эко Бунино», «Тропарево Парк», «Вереск» и «Стремянный 2». Создадут ли эти объекты доп. конкуренцию на вторичке? Частично, вопрос цены, ипотеки и рассрочек. Пока что это просто дорогой неликвид, который не пользуется спросом.

Сбер и ВТБ отменяют комиссии по льготной ипотеке В Сбере при этом подчеркнули, что из-за требования президента объем выдачи ипотеки снизится. Тем не менее, Антон Силуанов, министр финансов, считает, что банки найдут выход из положения и продолжат выдавать ипотеку. Он им вообще-то еще в феврале поднял субсидию. Кто помнит, именно из-за этой субсидии и начался весь сыр-бор. Ее сократили на 0,5 п. п., Сбер заявил, что теперь невыгодно, и ввел комиссии для застройщиков. Ок, вот субсидию вернули, причем больше, чем было раньше. Вторая причина — это макропруденциальные надбавки ЦБ. Он в прошлом году активно их повышал, потому что банки выдавали ипотеку всем подряд: чрезмерно закредитованным заемщикам с низким ПВ. Т. е. ЦБ рассчитывал, что из-за надбавок банки перестанут выдавать ипотеку людям, которым сложно ее выплачивать. Но банки не только не перестали, а еще и комиссии добавили. Ок, с марта для заемщиков с показателем долговой нагрузки до 50% ЦБ совсем отменил надбавки, для остальных — снизил. Но комиссии у банков почему-то все еще составляют аж 5-10%. В чем же логика? Да в том, что экономика этих комиссий рыночная. Первый раз они прожили месяца два — клиенты Сбера просто ушли в другие банки, и он был вынужден убрать комиссии. Вторая волна комиссий началась осенью 2024, когда у банков постоянно заканчивались лимиты. Льготная ипотека стала в дефиците, и банки смогли позволить себе торговать ею через комиссии. А потом как-то прижилось — зачем отменять, если платят? Так что вряд ли стоит ожидать какой-то драматический рост числа отказов по льготным ипотекам. Только заемщикам с высокой кредитной нагрузкой и низким ПВ. И еще интересный вопрос: останутся ли комиссии по комбо-ипотекам? Т. к. повышенная сумма кредита не является льготной, там банкам ничего не мешает оставить комиссию.

Девелоперы навыдавали рассрочек на рекордный 1 трлн рублей Столько насчитали в Центробанке. Эта сумма не сразу поступает на эскроу-счета и не учитывается в кредитной нагрузке граждан. Соответственно, какие здесь есть проблемы? Застройщики могут столкнуться с ростом ставок проектного финансирования, если не будут пополнять эскроу-счета. Банки не видят настоящую кредитную нагрузку граждан и рискуют выдавать кредиты тем, кто их не потянет. Покупатели могут нарваться на большие штрафы, если не смогут оплачивать рассрочку. Особенно касается тех, кто рассчитывает перейти в ипотеку. Строительный блок просит поддержки рассрочек — в т. ч. проработать возможность залога для квартир в домах, уже введенных в эксплуатацию. Т. е. чтобы застройщики могли изымать их у покупателей в случае неоплаты. В ЦБ против. Одна из компромиссных мер — предоставлять данные о рассрочках в бюро кредитных историй, чтобы банки получали всю информацию. В общем, вопрос обсуждается. У самих застройщиков к рассрочкам разное отношение. «Самолет» и «Донстрой», например, не горят желанием массово давать рассрочки. Но многие другие вполне за. В «Стране Девелопмент» признались, что им выгоднее рассрочки, чем скидки 20%.

По итогам марта цены в сделках на первичном рынке выросли на 1,1%, согласно индексу «Дом РФ» Всего за I квартал 2025 строящееся жилье в России подорожало на 2,4%, что по-прежнему отстает от уровня инфляции +2,7% с начала года . Из 68 субъектов РФ, охваченных индексом, рост цен в январе-марте зафиксирован в 61 регионе. Причем в половине из них темпы роста выше среднероссийских. Москва — среди лидеров по темпам роста цен. За месяц цены выросли на 2,2%, за квартал — на 5,5%. Индекс «Дом РФ» строится на основе цен из договоров долевого участия, зарегистрированных Росреестром.

Современные дома на вторичке на 12% дешевле новостроек Сейчас средняя стоимость кв. м в новостройках выше средней стоимости кв. м на вторичке на 52,1%, по данным Сбера. Однако такая разница объясняется главным образом низкой ценой старого жилья, построенного еще в прошлом столетии. Дома, которым менее 10 лет, дешевле первички на 12%, а жилье, построенное 10-20 лет назад — на 25%. Причем на графике хорошо видно, что именно два этих сегмента дорожают быстрее остальной вторички.