chtogderealty

ЦБ: Инфляция возвращается к цели Согласно последнему отчету Банка России, есть хорошая новость: дезинфляционный тренд наконец сформировался. Текущие темпы роста цен в мае-июне находились вблизи 4%. Потребительская активность остается высокой, но имеет тренд на постепенное замедление роста. В динамике цен также сильно проявляется эффект переноса укрепления рубля и сезонное снижение цен на плодоовощную продукцию. Но даже без учета этих факторов устойчивое инфляционное давление снизилось. Для закрепления дезинфляционных тенденций по-прежнему требуется поддержание жестких ДКУ длительное время. По данным Росстата, годовая инфляция в июне замедлилась до 9,4% после 9,9% в мае, подтверждая тренд на снижение 3-й месяц подряд. Помесячный рост цен сократился до 0,2% он как раз виден на графике . На фоне этого все больше аналитиков ожидают снижение ключевой ставки сразу на 2 п. п., до 18%, на ближайшем заседании ЦБ 25 июля. Банки аккуратно снижают ставки по ипотеке: сейчас в среднем у топ-20 банков — 24,5%, минимальные — от 20,9%. И по вкладам тоже: средняя ставка по годовым вкладам уже 16,2%, на 3 месяца — 17,9%.

Продажи новостроек в I полугодии 2025 сократились на 26% год к году Это в квадратных метрах. В денежном выражении — меньше на 16% за счет выросших цен, подсчитали в «Дом РФ». Больше всего пострадал массовый сегмент -28% . В бизнес-классе и элитке, которые меньше зависят от ипотеки, падение составило 14%. В разных регионах по-разному. У застройщиков в Краснодарском крае и Новосибирской области продажи упали больше чем на 40%. А в Москве и Московской области один из самых низких показателей: -14%. Год назад мы прогнозировали спад порядка 25% после отмены массовой льготной ипотеки. Почти угадали Январь-июнь 2024/2025 — это как раз «чистый» период для сравнения — в первой половине 2024 ключевая ставка была 16%, т. е. рыночный спрос уже был сильно ограничен. Вот и получается, что отмена массовой господдержки и смена условий по семейке отсекли примерно четверть спроса явно не так много, как ожидали те, кто говорил о грядущем обвале продаж и цен . Частично ситуацию сгладили рассрочки. Сейчас покрытие задолженности по проектному финансированию опустилось до 71%, без рассрочек было бы 60-65%. И скидок на квартиры было бы куда больше.

‍ ‍ Семейная ипотека по региону регистрации: уточнение от Минфина Ранее появилась информация, что семейную ипотеку с 2026 года хотят давать только в том регионе, где зарегистрирован заемщик. И все побежали смотреть, сколько стоит сделать фиктивную регистрацию В пресс-службе Минфина уточнили, что речь идет о прописке в купленном жилье в течение 180 дней и регулярном подтверждении в течение 5 лет. Министерство в целом «за», главное, чтобы это не ущемляло интересы переезжающих. По таком же принципу сейчас работает дальневосточная ипотека. По умолчанию нужна регистрация в ДФО, но если ее нет — после оформления права собственности на купленную квартиру в ней нужно прописаться. Это как раз рассчитано на переезжающих. В сельской ипотеке поддерживается не весь регион, а конкретная сельская местность — поэтому там обязуют регистрироваться в построенном доме. И там, и там если не выполнить условие регистрации или забыть подтвердить ее банку через год, тот повысит ставку. Способно ли это ограничение отсечь региональных инвесторов в Москве и Санкт-Петербурге? Какую-то часть да. Но многие не против прописаться в московской студии/однушке с расчетом на повышенную пенсию, а саму квартиру сдавать и держать для подрастающего ребенка, который потом приедет туда учиться. С этой точки зрения уже действующая региональная привязка хотя бы временная регистрация в Москве и СПб была бы действительно адресной. Если вы уже живете, снимаете квартиру и работаете в столице или в соседних МО/ЛО — пожалуйста, улучшайте свои жилищные условия. А всем, кто только хочет переехать — с чего вам льгота? Либо на свои, либо поддерживайте региональных застройщиков. Но такое условие пока не применили ни в одной льготной программе. Плюс есть вопрос: насколько реально у властей есть задача ограничивать столицы от «понаехавших» и спрос у местных застройщиков. Пока кажется, что нет. Но в 2026-м году, по мере снижения ключевой ставки ЦБ и отложенного расширения программы на семьи с детьми до 14 лет, все может быть.

Спрос на вторичном рынке Москвы во II квартале просел на 10% по сравнению с началом года Год к году падение составило 15%, по данным «Инком». Спрос заметно ослаб, но нельзя сказать, что рынок находится в застое — как только появляется хорошая квартира по адекватной цене, она быстро продается. Интересно, что если в начале года на рынке было много покупателей с наличными, то сейчас люди держат деньги на вкладах. 90% сделок — альтернативные. В первом квартале и год назад их было 60%. Длинные цепочки продаж часто срываются, т. к. нет конечного «чистого покупателя» с живыми деньгами. Цены не меняются, поскольку предложение не растет. Сейчас средняя стоимость кв. м в объявлениях старой Москвы составляет 283,5 тыс. руб. +0,1% за квартал, -0,4% за год .

Новости ипотеки По итогам июня ожидается небольшой прирост выдачи ипотеки с господдержкой. Пока, по оперативным данным «Дом РФ» от 26 июня, на 7,9% к маю. Доля просроченной задолженности по ипотеке на 1 июня составила 0,7%, по данным ЦБ. Ипотечные ставки продолжают снижение. За прошедшую неделю среднее значение в топ-20 банков уменьшилось с 24,9% до 24,6% на вторичке и до 24,5% на первичке. У Сбера сейчас со всеми скидками — от 21,7-22%. С начала года доля ипотечных сделок на рынке новостроек Москвы составила 42%, по данным Росреестра. В предыдущие годы этот показатель превышал 50%. Банки начали принимать заявки по семейной ипотеке на вторичку в новых городах: Суздале, Каменске-Шахтинском, Мичуринске и других. Новый список будет действовать до 31 декабря, из него также исключили 23 города. Проверить свой город можно тут. Ипотечное жилье, купленное на маткапитал, теперь можно оформить в совместную собственность с супругом и детьми без согласия банка до погашения кредита. Банки улучшают прогнозы по ключевой ставке. В Сбере считают, что уже в июле ключ снизится на 2 п.п., до 18%, а к концу года — до 15-16%.

Спустя год после отмены массовой льготной ипотеки продажи у застройщиков наконец заметно снизились По предварительным подсчетам Dataflat, в июне в старой Москве было зарегистрировано чуть больше 4 тыс. ДДУ. Это на 8% больше, чем в мае, но в целом показатель тоже низкий. Меньше было только в августе 2024, когда продажи одномоментно упали после окончания льготной ипотеки. Т. е. за исключением 1 месяца, в целом весь год продажи у застройщиков шли неплохо. Это без массовой господдержки, с банковскими комиссиями и перебоями лимитов по семейке. И вот только сейчас, в мае-июне 2025, мы видим заметное снижение числа сделок: Кто ждал скидок и рассрочек после отмены льготной ипотеки, дождался их осенью 2024 — весной 2025 и купил. Из-за хороших продаж цены за этот год выросли на 14%. К началу лета и реальных скидок, и ликвидных квартир со скорой сдачей поубавилось. Т. е. и цены, и выбор так себе. А сейчас на рынок еще и низкий сезон пришел. Народ пытается улететь в отпуска и ждет, пока ЦБ ключевую ставку опустит. И это старая Москва, где спрос сравнительно высокий. В Новой Москве и Подмосковье количество сделок даже по сравнению с маем снизилось. Что дальше? Вероятно, в ближайшие месяцы спрос останется низким и пойдет новая волна скидок. Но из-за высокой распроданности это, увы, будут только точечные дисконты. В малопопулярных проектах и со сдачей после 2026 года.

ЦБ может снизить ключевую ставку быстрее, чем прогнозировал Как сообщила Эльвира Набиуллина, если темпы роста экономики продолжат замедляться, ключевую ставку будут снижать быстрее. На ближайшем заседании 25 июля ЦБ будет обсуждать шаг снижения ключа — возможно, даже больше чем на 1 п. п. Но гарантий, разумеется, никаких не дают. Также в июле ЦБ скорректирует базовый прогноз и траекторию ключевой ставки на 2025-2028. Сейчас действует апрельский прогноз: • Средняя ключевая ставка на 2025 год — 19,5-21,5%. К концу года она снизится до 16-18%. • Средняя на 2026 год — 13-14%, к концу года — 10-11%. Т. е. эти цифры могут улучшить. Как показал опыт 2022 года, если будет нужно, ключ может снизиться очень быстро — тогда он упал с 20 до 9,5% всего за пару месяцев. Конечно, сейчас такого же резкого падения ждать не стоит. Весь год ЦБ внушал эту мысль, чтобы народ не расслабялся и не набирал кредитов. Сейчас Набиуллина отметила, что инфляция замедляется быстрее ожиданий, но преждевременное снижение ключа может развернуть тенденции. Как мы уже писали, при ипотеке, близкой к 10-12%, на рынке недвижимости начнется «буря после затишья». Вероятность, что это случится уже в 2026 году, растет.

На рынке новостроек май тоже выдался тухлым -23,7% сделок в Москве, по подсчетам Росреестра. Примерно как и на вторичке. Всего в январе-мае было зарегистрировано на 12,7% меньше ДДУ, чем за 5 месяцев 2024.

Рейтинг городов Новой Москвы и Подмосковья по стоимости квадратного метра от IRN Если старая Москва за полгода подорожала на 2%, то замкадные локации — лишь на 0,6%. В Новой Москве вторичка сейчас стоит в среднем 205,5 тыс. рублей за кв. м, а в Подмосковье — 154 тыс. рублей. Примечательно, что весь рост в Московской области обеспечило в основном ближнее Подмосковье +1,7% . Среднее продемонстрировало почти нулевую динамику, а дальнее вообще ушло в минус. Также дорожали в основном новые дома — если покупатели и готовы уходить за МКАД, то только ради более качественного жилья. В Новой Москве можно отметить некоторый откат назад цен на однушки, наиболее перегретых в прежние периоды инвестиционным спросом. Семейные квартиры показали небольшой прирост.

За первые полгода 2025 цены на вторичном рынке Москвы выросли лишь на 2% Сейчас квадратный метр держится на средней отметке 277,5 тыс. рублей, пишет IRN. При этом основной прирост приходился на начало года и недорогой сегмент. Индекс стоимости дешевого жилья 20% самых дешевых квартир вырос на 2,5%. А индекс самого дорогого — на 0,7%. На фоне этого депозиты остаются примерно вдвое выгоднее недвижимости. В общем, стагнация продолжается, цены символически растут из-за вымывания самых дешевых квартир. До конца лета такая динамика сохранится, а дальше будем наблюдать по мере снижения ключевой ставки.