aboutnedvi

Скидки на жилье во вторичном рынке крупных городов достигли исторического минимума за последние два года. В мае 2025 года цены на квартиры в мегаполисах с населением более миллиона уменьшились на 6,3%, что является самым значительным снижением с 2023 года. Минимальные цены были зафиксированы в следующих городах: Нижний Новгород — 10,8% Краснодар — 9,5% Красноярск — 9,3% Владельцы недвижимости пытаются ускорить продажи, чтобы погасить долговые обязательства или завершить приобретение нового жилья. Тем не менее, они не планируют снижать исходные цены — процесс торговли начинается только после первых переговоров.

В российских крупных городах за последние два года наблюдается беспрецедентное количество дисконтов на вторичное жилье. На май 2025 года среднее значение скидки на вторичное жилье в мегаполисах с населением свыше одного миллиона человек составляет 6,3%. Это самый высокий показатель с 2023 года. Региональные лидеры по величине скидок выглядят следующим образом: Нижний Новгород — максимально высокие скидки достигают здесь 10,8%, что заметно превышает средние показатели по стране. Краснодар — на втором месте со скидкой в 9,5%. Красноярск — замыкает тройку с показателем 9,3%. Продавцы в этих городах активно уменьшают цены, чтобы привлечь больше покупателей и ускорить процесс реализации недвижимости. Основной причиной роста скидок на вторичное жилье становится стремление продавцов оперативно завершать сделки. Многие из них хотят избавиться от ипотечных обязательств или ожидают новых клиентов, что актуализирует вопрос ликвидности. Тем не менее, стоит отметить, что зачастую продавцы не корректируют начальные цены своих объектов. Обсуждение стоимости начинается лишь в процессе переговоров, что создает у покупателей надежду на более выгодные условия, хотя не всегда приводит к значительному снижению цены. Увеличение скидок может предоставить отличные возможности для покупателей, однако практика показывает, что условия сделок остаются предметом обсуждения, а итоговая сумма часто зависит от различных факторов, таких как инвестиционные намерения и финансовые обязательства продавца.

Застройщики сумели преодолеть период стагнации, не прибегая к массовому строительству, а сосредоточив свои усилия на нише элитной недвижимости. Несмотря на то что в апреле общий объем продаж жилых объектов уменьшился на 25%, доходы, наоборот, увеличились на 3%, достигнув 440 миллиардов рублей. Этот рост обусловлен растущим интересом к элитной недвижимости, продажи которой стали происходить в три раза чаще по сравнению с прошлым годом. В апреле объем продаж в премиум-классе составил 118 миллиардов рублей, и почти вся эта сумма — 97% — пришлась на многоэтажные здания в Москве. Обычные покупатели остаются в ожидании, поскольку сталкиваются с неблагоприятными условиями для ипотечного кредитования. В то время как продажи в массовом сегменте упали, в сегментах бизнес-класса и люкс наблюдается рост на 35%. Это наглядно демонстрирует замедление в нижнем ценовом сегменте, в то время как в верхнем сегменте сохраняется высокая ликвидность и активный интерес со стороны покупателей.

Бизнес-центр «Даниловский форт» выставлен на рынок с стартовой ценой в 3,45 миллиарда рублей. Аукцион назначен на 7 июля, при этом заявки будут приниматься до 30 июня. Данный объект эксплуатируется уже довольно долго, а его общая площадь составляет почти 28 тысяч квадратных метров, из которых около 20 тысяч отданы в аренду. Среди арендаторов в основном фигурируют Сбербанк и его дочерние структуры. Комплекс был возведён в 2008 году и на протяжении всего времени считается «престижным», создающим уникальную атмосферу. На его территории расположены зеленые зоны, конференц-залы, кафе и тренажерный зал, что полностью отвечает современным требованиям к офисным пространствам. Предыдущий собственник, компания «Галс-Девелопмент», поясняет своё решение о продаже стремлением «расширить портфель». Это подразумевает привлечение капитала для новых проектов и реализацию активов, способных приносить доход. Потенциальные покупатели могут ожидать «высокие» доходы и «отличное качество объекта», хотя на деле это в первую очередь стандартный офис с обычными арендаторами и привычными условиями. Тем не менее, компания продолжает разработку новых бизнес-центров и строительство дополнительных объектов в Москве и Санкт-Петербурге. Всё происходит по устоявшейся схеме: старые предложения выставляются на аукцион, в то время как новые объекты приходят на их место.

В России была предложена новая схема налогового обложения доходов от аренды жилых помещений. Суть заключается в введении фиксированного налога на доходы физических лиц НДФЛ для собственников квартир, сдающих их в аренду. Этот налог будет вычисляться на основе минимального размера оплаты труда МРОТ . Кроме того, планируется обязательное внесение взносов от арендаторов в систему обязательного медицинского страхования ОМС . Экономист Александр Сафонов заявил, что практически невозможно осуществить официальную регистрацию арендаторов. По его словам, доходы от аренды зачастую полностью удовлетворяют потребности арендаторов, что лишает их желания искать дополнительный доход. По этой причине Сафонов считает важным наладить взаимодействие с данной группой граждан через введение дополнительных обязательных платежей. Он предполагает, что это может подтолкнуть "профессиональных бездельников" — как называет их он — к более активному участию в жизни общества и позволит им делать вклад в социальные фонды. Предложенные меры направлены не только на легализацию доходов от аренды, но и на более справедливое распределение налогового бремени и социальных взносов, уверяют разработчики. Однако на данный момент параметры для расчета фиксированного НДФЛ и размеры взносов в ОМС еще не были опубликованы.

В Москве наблюдается замедление темпов открытия новых жилых комплексов: в апреле были запущены всего четыре новых проекта, несмотря на постоянный интерес со стороны покупателей. За весь апрель в столице началось строительство всего четырех жилых комплексов. Несмотря на то, что Москва занимает третье место среди мегаполисов с населением свыше одного миллиона, по количеству новых инициатив она уступает Санкт-Петербургу и Екатеринбургу. Для сравнения: в Санкт-Петербурге в этот же период стартовало 7 проектов, которые предлагают 3,56 тысячи жилых единиц общей площадью 148,2 тысячи квадратных метров. В Екатеринбурге было открыто 5 новых проектов с 2,17 тысячи объектов и общей площадью 115,6 тысячи квадратных метров. В Москве же четыре проекта предлагают лишь 1,78 тысячи объектов с общей площадью 86,4 тысячи квадратных метров. Такое замедление в открытии новых объектов противоречит ранее опубликованным данным о рекордах продаж новостроек в городе. В марте сообщалось, что жилые комплексы с планируемым сроком сдачи в 2025 году были распроданы на 70%, а проекты, предназначенные для 2026 года, нашли покупателей на 40% своей площади, и эксперты предполагают, что это не предел. Также специалисты отмечают высокий уровень готовности уже существующих объектов и активные продажи на первичном рынке жилья в Москве. В результате, становится всё сложнее найти выгодное жилье, особенно на этапе, близком к передаче ключей. Данные о запуске новых проектов в апреле подтверждают продолжающуюся тенденцию: предложение нового жилья в Москве остаётся ограниченным. На фоне постоянного высокого спроса это создает дефицит на рынке, и, по мнению аналитиков, не даёт основания для существенного снижения цен на новостройки в ближайшее время.

В Москве за последний год число студий в новых жилых комплексах сократилось на 13%. В настоящее время на рынке доступно 7 914 студий, что является наименьшим показателем за последние три года. Для сравнения: год назад их насчитывалось 9 101. Это сокращение объясняется ограничениями по площади жилых помещений, которая не может превышать 28 квадратных метров, а также уменьшением интереса покупателей к студиям. В то же время наблюдается рост спроса на однокомнатные и двухкомнатные квартиры, и их число возросло. Доля студий в общем объеме предложения упала на 2,2%. Средняя стоимость квадратного метра студий увеличилась на 11,3% и составляет 481 тысячу рублей. На рынке можно найти самые бюджетные студии начиная от 4,8 миллиона рублей 19,4 м² , в то время как самые дорогие предложения могут стоить свыше одного миллиарда рублей 363,7 м² . Несмотря на уменьшение их количества, студии не исчезнут с рынка: ожидается появление более просторных моделей и квартир с открытой планировкой, которые будет легко переоборудовать в многокомнатные.

Ипотечный рынок испытывает значительные сложности: ключевые показатели резко уменьшились, несмотря на то, что новые строительные проекты продолжают удерживать высокие позиции. В начале 2025 года банки выдали 143 тысячи ипотечных кредитов — на первый взгляд, это выглядит довольно хорошо, однако на деле этот показатель на 51% ниже, чем в прошлом году. Общая сумма выданных кредитов составила 611 миллиардов рублей, что стало неожиданностью — снижение составило 42%. Рынок вторичного жилья пострадал еще более сильно: количество сделок упало на 64%, а объем транзакций снизился на 63%. Люди начинают осознавать, что приобретение квартир, цены на которые сильно снизились, по завышенным тарифам — не самое разумное решение. В то время как новостройки могут казаться менее привлекательными, они продемонстрировали более устойчивые результаты: их доля в ипотечном кредитовании составляет 51%, а по денежному объему — 66%. Эксперты, как и прежде, продолжают утверждать, что положение «не так уж плохо», хотя факты явно указывают на противоположное. Объем выданных кредитов уменьшился, количество предложений на рынке возросло, но денег на покупки по-прежнему не хватает — такая ситуация продолжается.

Согласно информации Центрального банка России, вероятность повышения ключевой ставки по-прежнему существует, однако она стала ниже по сравнению с уровнями марта. Регулятор подчеркивает, что соблюдение жесткой экономической политики имеет критическое значение для поддержания стабильности в текущих экономических условиях.

Центральный банк Российской Федерации ожидает, что к концу июня инфляция достигнет 10,1%. В соответствии с данными, опубликованными после завершения первого квартала 2025 года, инфляция в стране составила 10,3%, что ниже прогноза 10,6%, высказанного в феврале. Учитывая сезонные изменения, увеличение цен замедлилось до 8,3% по сравнению с прошлым годом, и предполагается, что во втором квартале инфляция снизится до 7%.