Вице-премьер Марат Хуснуллин озвучил предварительные данные по вводу жилья в России в 2024 году. В целом сдали немногим меньше, чем годом ранее - 107,4 млн. кв. м, против 110,4. Но сводный показатель вытянули за счет ИЖС. Того самого, непрозрачного и ранее неучтенного. Но как говорят в правительстве - это технический момент, радоваться надо, что жилье вводится. Хорошо, смотрим на группу многоквартирного жилья - здесь заметное снижение, построено 45,4 млн. кв. м. Это существенно меньше пиковых показателей прошлых лет. А ведь это как раз тот сегмент, ради которого вводилась льготная ипотека почти 5 лет назад. Та самая, которая несколько лет была «драйвером развития отрасли».
Соотношение распроданности к строительной готовности продолжает медленно ухудшаться. Этот процесс ожидаемый и остановить его в ближайшие месяцы не удастся. Дома с хорошими показателями распроданности будут сдаваться в эксплуатацию, а те, что выводились на рынок в текущем году, в большинстве своем не имеют возможности показывать высокие результаты реализации. По состоянию на начало декабря 2024 года на рынке жилья России зафиксированы следующие показатели по данным ЕИСЖС : Продано в строящихся проектах – 33,5% Продано в домах, сданных в эксплуатацию в нояб. 24 – 76,6% Уровень готовности всех строящихся проектов – 43,2% Отношение распроданности к стройготовности – 0,78
Остатки льготных программ пока удерживают рынок строящегося жилья на уровне 2018-2019 годов по числу ипотечных кредитов. Текущие показатели близки и к уровню 2022. Но общая ситуация сильно хуже. Ожидаемо хуже за счет провала по рыночной ипотеке. Показатели ноября, вероятно, будут еще ниже.
На фоне мрачных прогнозов по рынку жилья на следующий год, статистика по объему строящегося жилья продолжает излучать оптимизм По итогам ноября 2024 года объем текущего строительства вырос до 119,5 млн. кв. м. Это немногим выше предыдущего месяца +0,3% , но почти на 12% выше аналогичного периода прошлого года. Изменение объема текущего строительства по федеральным округам за последний год: СКФО: +37,8% ДВФО: +36,4% УФО: +24,6% ЮФО: +16,5% РФ: 11,6% ПФО: 11,5% СФО: +6,8% ЦФО: +6,0% СЗФО: -2,1%
В контексте роста ключевой ставки, чаще всего звучит вопрос – как это отразится на покупателях? Но большой разницы нет – насколько рыночная ставка по ипотеке заградительная. И 20%, и 23%, и 25% одинаково неподъемны и неразумны для большинства покупателей. Да, есть вопрос - как поведет себя правительство в текущих условиях, и как будут работать льготные программы. Но и проблемы с лимитами уже случились. В большей степени от дальнейшего роста ключевой ставки будет страдать предложение. Запуск новых проектов просядет. Одни девелоперы не захотят "работать на банки", другим - откажут в проектном финансировании. Строительный сектор уже ощутил падение спроса из-за других секторов рынка недвижимости, сейчас к ним присоединится жилой. Металлурги раньше времени начали жаловаться на отмену льготной ипотеки, объясняя этим снижение производства стали. Реальные эффекты этих изменений мы увидим лишь в 2025.
В дополнение к данным по объему продаж новостроек в Екатеринбурге надо указать на то, что медленно, но восстанавливается и рынок ипотеки. Доля сделок с заемными средствами резко снизилась в июле 2024, но уже в августе начала повышаться. Уровень последних двух месяцев - 66-67%. Остальное - рассрочки и сделки с наличными. Рассрочки, программы с минимальными первоначальными платежами - то, с чем работают многие девелоперы. В условиях ограниченных возможностей ипотечного кредитования продавцы видят в этом реальные возможности "зацепить" покупателя. Но дальновидные продавцы видят в этом повышенные риски и пустые эскроу-счета. Пока участники рынка говорят о том, что до 10% таких сделок может быть расторгнуто в обозримом будущем. Но это "плановый" показатель, реальный будет зависеть от рыночного контекста.
Со дня отмены льготной ипотеки прошло уже три месяца. Новые вводные для застройщиков: Ключевая ставка выросла до 19%. В Москве спрос на ипотеку упал на 20%. В семейной ипотеке заканчиваются лимиты и повышается ПВ. Ужесточение правил выдачи IT-ипотеки. Повышение размера ПВ и ставок по рыночной ипотеке. Что делать маркетологам, как спасти бюджет и создавать новые стратегии продвижения – расскажут эксперты на SmartisConf 2024. В программе: AVA Group, Smartis, ГК «Основа», GMK, Самолёт, RBI, ПСК ДОМ 17 октября в 12:00 Онлайн Регистрация
То, что написано в бюджете по поводу льготной ипотеки, комментирует ув. Михаил Хорьков , руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Большинство претензий к льготным ипотечным программам сконцентрировано вокруг тезиса о том, что они не смогли сделать жилье доступнее. Низкая ставка очень быстро была нивелирована ростом цен. Но это лишь видимая часть айсберга. После публикации проекта бюджета России на 2025 и плановые 2026-27 гг. стало наглядно видно то, о чем Банк России предупреждал не один раз. Это колоссальные расходы на субсидирование процентных ставок в течение длительного срока, когда эффекты от льготного кредитования исчерпаны. В проекте бюджета фигурируют следующие суммы на 2025-27 гг: 1,5 трлн. рублей - субсидирование процентной ставки по ипотеке для семей с детьми. Более 1,3 трлн рублей – на реализацию дополнительных программ льготной ипотеки финансирование принятых обязательств по программе льготной ипотеки + ипотека для IT-специалистов; дальневосточная и арктическая ипотека; сельская ипотека . Это много или мало? Для сравнения, на ликвидацию аварийного жилищного фонда планируется направить 154 млрд. рублей, 105 млрд руб. - программы по формированию современной городской среды; более 77 млрд руб. — на комплексное развитие сельских территорий, а на модернизацию коммунальной инфраструктуры потратят 180 млрд руб.
Объем многоквартирного жилья в стадии строительства продолжает расти. В конце сентября в работе находилось 117,7 млн. кв. м жилья. Это на 0,5% больше августа 2024 и на 12% больше чем год назад. Таким образом, первые 3 месяца без льготной ипотеки не привели к снижению девелоперской активности в масштабах всей страны. Застройщики продолжали выводить на рынок новые проекты, несмотря на обрушение спроса в третьем квартале текущего года. Дополнительным фактором нервозности для бизнеса стала проблема исчерпания лимитов по семейной ипотеке. Власти пока не стремятся гарантировать стабильность условий по ключевой ипотечной программе, которая осталась после отмены льготной. Стройка продолжает расти, но можно предположить, что темпы расширения ассортимента в ближайшие месяцы будут снижаться и вскоре рынок перейдет к сокращению строящихся домов. На некоторых крупных рынках этот процесс уже начался.
На днях депутат Госдумы запустил волну громких заголовков про то что цены упадут на 30%. Интересно, что падение цен часто интерпретируют как расширение возможностей для покупателей. Вот и депутат говорит, что жилье станет доступнее для многих. Только вот опыт предыдущих кризисов показывает, что падение цен является отражением значительного сокращения возможностей для населения. В момент падения цен число покупателей быстро сокращается, а не растёт.
