Льготная ипотека раздула пузырь на рынке новостроек

Пузырь какой величины раздула льготная ипотека на рынке новостроек. Майский мониторинг ЦМАКП показывает величину пузыря – по итогам 2023 года это более 32% скорее ближе к 35% . На графике мы видим, что стоимость вторичного жилья до 2020 года росла больше, чем новостроек. Это – нормальное состояние рынка, не искажённое госвмешательством. С вводом льготной ипотеки этот баланс был нарушен. В итоге к концу 2023 года по сравнению с 2019 годом новостройки подорожали на 91,8%, а вторичное жильё – только на 60%. Разница 31,8%. Без льготной ипотеки новостройки скорее всего стоили бы на 57-58% дороже. Вот и получается величина пузыря – около 35%. Кстати, одним из признаков жилищного пузыря ЦМАКП считает ситуацию, когда «рост цен на жильё ежегодно как минимум на 5% превышал рост зарплат». Каждый может примерить эту ситуацию для своего города/региона.

Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования ЦМАКП подготовил обзор «Что с рынком жилья: "перегрев" – или не очень и не везде?». Основные выводы исследования: В регионах с «перегретыми» рынками живет значительная часть населения 26% , однако для большинства населения страны эта ситуация незначима. Состав «перегретых» рынков включает в себя 3 группы регионов: 1. привлекательные городские агломерации и южные регионы; 2. некоторые дальневосточные регионы, которые оказались в состоянии «перегрева» из-за «Дальневосточной ипотеки»; 3. относительно компактные регионы Алтайский край, Астраханская и Рязанская области , в которых даже небольшого стимула для повышения спроса на жилье было достаточно для создания на рынке «перегрева». Масштаб вводов МКД на душу населения в ряде «перегретых» регионов значительно выше чем в остальных. Льготная ипотека сыграла определенную роль в увеличении объемов строительства, хотя отчасти это связано с тем, что в первую очередь на нее предъявляли спрос в «привлекательных регионах». Для не «перегретых» регионов также отмечается воздействие льготной ипотеки. Но тут присутствуют лишь отдельные элементы влияния, которое в целом не вполне четко прослеживается. Регионы, на которые программы льготной ипотеки не оказали никакого влияния – в меньшинстве. По мнению экономистов Центра: Чтобы обеспечить более сбалансированное развитие жилищных рынков «перегретых» регионов здесь нужно отдать приоритет политике поддержки предложения – ускоренному развитию инженерной инфраструктуры, реализации проектов комплексного развития территорий под застройку и др. В столичных агломерациях не следует провоцировать новые всплески необеспеченного спроса на жилье за счет ипотечных госпрограмм, охватывающих все слои населения. Здесь будет достаточно общефедеральных программ, поддерживающих «целевые» группы населения. Для других регионов, с менее состоятельным населением, также целесообразны программы, позволяющие улучшать жилищные условия без кредита.

В российских регионах выявлены признаки перегрева рынка жилья. В 13 регионах России выявлены признаки перегрева на рынке жилья. Об этом говорится в исследовании Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования ЦМАКП . Аналитики изучили причинно-следственные связи между выдачей льготной ипотеки, ростом цен, снижением доступности жилья и перекосом в сторону спроса за счет ипотеки с вытеснением спроса за счет собственных средств в период с 2020 по 2023 гг. Выводы экспертов основаны на анализе данных “Росстата”, “Росреестра”, ЦБ, а также Единой информационной системы жилищного строительства ЕИСЖС . Рынками с признаками перегрева эксперты считают те, для которых выполняются одновременно три критерия: рост цен на жилье ежегодно как минимум на 5% превышал рост зарплат на протяжении 4-х лет суммарно за 4 года отрыв цен от зарплат составил не менее 20% ; разрыв динамики цен на первичном и вторичном рынках: суммарно за 4 года прирост цен на новостройки более чем на 15% превзошел прирост цен на вторичное жилье; вклад программ льготной ипотеки в формировании спроса на новостройки существенно превысил половину в качестве порога было взято значение не менее 60% . Регионы с признаками перегрева на рынке жилья: Алтайский край Амурская область Астраханская область Санкт-Петербург Севастополь Забайкальский край Калужская область Краснодарский край Ленинградская область Московская область Татарстан Ростовская область Рязанская область Авторы исследования уточняют, что на эти регионы приходится примерно 34% вводов МКД в общем объеме страны. При этом в них живет меньше населения – 26% от населения страны.

Расчёт ЦМАКП – в каких регионах произошёл «перегрев» рынка жилья. Составлен по трём параметрам: - Рост цен на жилье ежегодно как минимум на 5% превышал рост зарплат на протяжении четырех лет. - Разбалансировка динамики цен на первичном и вторичном рынке: суммарно за четыре года прирост цен на новостройки более чем на 15% превзошел прирост цен на вторичное жильё. - Вклад программ льготной ипотеки в формировании спроса на строящееся жильё существенно превысил половину в качестве порога было взято значение не менее 60% . Три самых «перегретых» региона: Краснодарский край, Севастополь, Забайкалье. в принципе – все регионы в красном круге в какой-то мере «перегреты» . Это – и главные кандидаты на падение цен в новостройках.

Признаки перегрева на рынке жилья обнаружены в 13 регионах Вот только Москвы в этом списке нет. Ага. А меж тем на эти «перегретые» регионы приходится примерно треть ввода новостроек в общем объеме страны, в них проживает четверть населения. К таким выводам в ходе исследования пришел Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования ЦМАКП Определяя признаки перегрева, аналитики изучили причинно-следственные связи между выдачей льготки, ростом цен, снижением доступности жилья и перекосом в сторону спроса за счет ипотеки а не собственных средств в 2020-2023 гг. Использовались данные Росстата, Росреестра, ЦБ, ЕИСЖС. Рынками с признаками перегрева в ЦМАКП считают те, для которых выполняются одновременно три критерия: Рост цен на жилье ежегодно как минимум на 5% превышал рост зарплат в 2020-2023, т.е. суммарно за 4 года отрыв прайса от доходов составил не менее 20% в целом по России данный показатель составил 25% . Прирост цен на новостройки более чем на 15% превзошел прирост цен на вторичное жилье за 4 года по России — 18% . Вклад программ льготной ипотеки в формировании спроса на новостройки существенно превысил половину в качестве порога взято значение не менее 60% . Вуаля — и в «горяченьком» списке есть Подмосковье, Питер и Ленобласть, Севастополь, Татарстан, Краснодарский край и другие. А вот столица там не значится. По оценкам аналитиков, причины две: в Москве более высокая значимость покупки жилья за счет собственных средств относительно других регионов, к тому же в городе ограничены возможности строительства из-за дефицита площадей.

В Краснодарском крае зафиксирован перегрев рынка жилья «РБК» сообщает, что Кубань вошла в число 13 регионов, в которых выявлены признаки перегрева рынка жилья: Алтайский край; Амурская обл.; Астраханская обл.; Забайкальский край; Калужская обл.; Краснодарский край; Ленинградская обл.; Московская обл.; Ростовская обл.; Рязанская обл.; Санкт-Петербург; Севастополь; Татарстан. Рынками с признаками перегрева считаются те, где выполняются одновременно 3 условия: 1. Рост цен на жильё ежегодно как минимум на 5% превышает рост зарплат на протяжении 4-х лет. Таким образом, суммарно за 4 года отрыв цен от зарплат составил не менее 20%. 2. Разрыв динамики цен на первичном и вторичном рынках: суммарно за 4 года прирост цен на новостройки более, чем на 15% превзошёл «вторичку». 3. Вклад программ льготной ипотеки в формировании спроса на новостройки заметно превысил 50%. А вы почувствовали на себе, что рынок жилья в Краснодарском крае перегрелся? Андрей Ворсов. Подписаться