Суд признал недействительными торги по продаже земельных участков в связи с нарушением прав сособственников

Вопрос покупаю земельный участок на арестованных торгах На нем есть не зарегистрированное строение Должен ли пристав включить его в стоимость лота Ответ Две инстанции отказали должнику в признании торгов недействительными но кассация с ними не согласилась Покупателю пришлось судиться по второму кругу спойлер будет и третий Дело дошло до Верховного суда который рассмотрел его в прошлом месяце Несмотря на то что согласно сведениям БТИ на участке была самовольная постройка садовый дом 70х гг постройки высшая инстанция пришла к выводу что сведения в ЕГРН о данном объекте не внесены доказательств направления должником в уполномоченный орган уведомления о планируемом строительстве на спорном земельном участке материалы дела не содержат Что важно судьи отметили что строение на которое ссылается истец является ветхим что очевидно из фототаблицы имеющейся в материалах дела и не относится к объектам капитального строительства Напомню что здесь публиковала пост с противоположной позицией Верховного суда по реализации земельного участка на банкротных торгах Тогда он обязал ФУ сначала узаконить постройки а затем продавать участок

Основные риски покупки участка под строительство дома Ошибки в кадастровом плане Случается что площадь или расположение участка на местности не соответствует указанным в документах Нередко положение дел усугубляется тем что границы соседних участков накладываются друг на друга Это наиболее частая неприятность с которой приходится иметь дело при покупке земли Отсутствие границ Риск неразмежеванных участков то есть без определенных границ в том что они могут оказаться меньшей площади чем указано в документах Зачастую в таких случаях с соседями возникают споры по поводу площади доходящие до судебных разбирательств Кроме того по современным правилам участки без межевания нельзя поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности Напомним с 1 марта 2025 года межевание обязательно перед сделкой Если в ЕГРН нет сведений о местоположении границ Росреестр сделку не зарегистрирует Запрещенное назначение Если человек покупает землю под строительство то это должны быть земли определенных категорий с необходимым разрешенным использованием Подземные коммуникации К примеру вы можете случайно приобрести землю под которой проходит газовая труба или водопровод Это может стать причиной для запрета на строительство дома Чтобы избежать таких сюрпризов перед тем как приобретать дом стоит провести геологоразведку участка или обратиться в градостроительный департамент и узнать есть ли под землей подобные коммуникации Также можно пообщаться с соседями которые могут знать о наличии под землей каких то коммуникаций Про сервитут можно почитать тут Отсутствие коммуникаций Необходимо проверить есть ли коммуникации или технические условия для их подведения Если вы оговорили покупку участка с электричеством стоит не только по документам но и вживую убедиться в наличии заявленных инженерных сооружений и договора с соответствующими инфраструктурами компаниями Личность продавца и обременения Любое обременение арест договор аренды сервитут и т п может сделать невозможным использование земли или сильно его ограничить К примеру при покупке участка обремененного правами третьих лиц договор аренды есть риск перехода к покупателю всех прав и обязанностей предыдущего собственника арендодателя Чтобы оградить себя от покупки участка с обременением необходимо отдельно указать в договоре купли продажи пункт где продавец гарантирует отсутствие подобных обременений В этом случае у продавца останется возможность потребовать компенсации убытков или добиться расторжения договора Личность продавца тоже стоит проверить Подробнее тут ипотека недвижимость полезное ижс земля

Кассация при продаже сельхозземель банкрота следует учитывать права всех совладельцев ИП Иван Гутманов был признан банкротом по заявлению Сбербанка России В рамках банкротства были проведены торги по продаже принадлежащих должнику земельных участков которые выиграл ИП Станислав Шульженко Другой совладелец участков ИП глава КФХ Наталья Королькова оспорила результаты торгов в суде Суд первой инстанции признал торги недействительными и перевел на Королькову права покупателя долей Гутманова Апелляционный суд отменил это определение и отказал в удовлетворении требований Корольковой Последняя обратилась с кассационной жалобой в Арбитражный суд Северо Кавказского округа Кассация указала что нижестоящие суды не учли интересы остальных совладельцев участков и особенности оборота сельхозземель отменила судебные акты и направила спор на новое рассмотрение В рассматриваемом деле предмет торгов характеризуется сложной правовой природой с одной стороны это земля сельскохозяйственного назначения с другой земельный участок находится в общей совместной собственности пяти физических лиц Эти особенности не были учтены при проведении торгов а потому представляется что при новом рассмотрении суд первой инстанции признает торги недействительными но при этом откажет истцу в удовлетворении требования о переводе прав и обязанностей победителя торгов на истца Нарушения допущенные при проведении торгов носят существенный характер и устранить их не представляется возможным без проведения новых торгов учитывающих нормы Федерального закона от 24 июля 2002 г 101 ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения а также преимущественное право покупки всех сособственников Наталья Ершова генеральный директор Организатора торгов Доброторг Подробнее с комментариями экспертов PROбанкротство

Продажа долей в земельных участках на торгах требует учета прав всех сособственников и норм об обороте сельхозземель ИП Королькова Н Г обратилась в суд с заявлением о признании недействительными торгов по продаже имущества должника ИП Гутманова И А в результате которых реализованы земельные участки с кадастровыми номерами 23 35 0401001 0017 и 23 35 0401002 0046 находящиеся в долевой собственности пяти физических лиц Позиции судов первой и апелляционной инстанций Суд первой инстанции 16 10 2024 удовлетворил заявление Признал недействительными результаты торгов аукционы 5275592 1 и 5275592 2 Перевел на ИП Королькову Н Г права и обязанности покупателя долей должника в спорных земельных участках Установил что победителем торгов признан ИП Шульженко С А с ценой предложения 1 080 000 руб и 1 740 000 руб соответственно Отметил что финансовый управляющий направил уведомление о праве преимущественной покупки только Корольковой Н Г в адрес иных сособственников уведомления не направлялись Суд апелляционной инстанции отменил определение первой инстанции Отказал в удовлетворении заявленных Корольковой Н Г требований Направил в адрес сособственников определение от 13 01 2025 с предложением выразить волю о согласии приобрести земельные участки Пришел к выводу об отсутствии нарушений при проведении торгов Позиция суда округа О нарушении прав сособственников суд первой инстанции произвел перевод прав покупателя долей должника на одно из физических лиц Королькову Н Г без разрешения вопроса о правах остальных трех сособственников что является существенным нарушением О процессуальных нарушениях апелляционной инстанции суд апелляционной инстанции направил сособственникам определение о выражении воли приобрести участки однако не указал норму права для такой процедуры на стадии апелляции и не привел порядок дальнейших действий в соответствии с Законом о банкротстве О признании торгов недействительными согласно п 1 ст 449 ГК РФ торги проведенные с нарушением правил установленных законом могут быть признаны недействительными признание торгов недействительными влечет недействительность договора заключенного с лицом выигравшим торги О рассмотрении споров о торгах в деле о банкротстве согласно п 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 12 2010 63 требование о признании недействительными торгов по продаже имущества должника подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III 1 Закона о банкротстве О специальном регулировании оборота сельхозземель согласно п 9 Рекомендаций НКС при АС СКО от 19 05 2023 и ст 12 Федерального закона 101 ФЗ участник долевой собственности вправе продать земельную долю только другому участнику долевой собственности либо сельхозорганизации или члену КФХ использующим участок иным лицам можно продать долю только после выделения в счет нее земельного участка О необходимости учета законодательства о сельхозземлях лицами участвующими в деле заявлялись доводы о том что спорные земельные участки подпадают под регулирование законодательства об обороте сельхозземель однако эти положения судебными инстанциями надлежащим образом не учитывались О неполноте исследования обстоятельств судебные инстанции не установили все фактические обстоятельства по делу не оценили достаточность доказательств в соответствии со ст 71 АПК РФ Определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменены дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции Постановление АС СКО от 29 09 2025 по делу А32 59424 2021 Субсидиарная ответственность