Снижение объемов сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга в I квартале 2025 года

Объем сделок на рынке складской недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области по итогам I квартала 2025 г. составил 37 000 кв. м без учета инвестиционных сделок и пересогласований условий действующих договоров . Это в 1,7 раза меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщила пресс-служба компании NF Group. Как показало проведенное исследование, объем ввода за первые три месяца в Петербурге и Ленобласти составил всего 10 000 кв. м классов «А» и «В». При этом к концу года заявлено более 870 000 кв. м новых площадей. В компании отмечают, что структура спроса на складские площади в регионе существенно изменилась. Доля e-commerce по итогам I квартала 2025 г. сократилась до 34% против 57% на конец 2024 г. По итогам I квартала 2025 г. уровень прямой вакантности на рынке складской недвижимости достиг 2%, увеличившись на 0,8 п. п. по сравнению с концом 2024 г. Подпишитесь на «Ведомости Северо-Запад»

В 2025 г. в Москве ожидается открытие в общей сложности 10 гибких офисов общей площадью 37 000 кв. м, по данным CORE.XP. Это худший результат с 2020 г., когда было запущено 35 632 кв. м такой недвижимости. Для сравнения: в прошлом году в столице открылись коворкинги общим объемом 41 344 кв. м. Самый же высокий показатель – 108 269 кв. м – был зафиксирован в 2022 г. Снижение темпов ввода коворкингов связано с дефицитом классических офисов. Если в конце I квартала 2024 г. доля свободных площадей в традиционных бизнес-центрах составляла 6,5%, то к марту этого года данный показатель снизился до 3,7%.

Складской рынок Москвы и Санкт-Петербурга в цифрах На фоне инфляции и роста ключевой ставки девелоперская активность начала снижаться, но спрос на аренду складов остаётся стабильным. Это следует из отчета “Индустриально-складская недвижимость Санкт-Петербурга и Ленинградской области”, подготовленного компанией IPG.Estate. Москва и область продолжают наращивать объемы строительства: по итогам 2025 года ожидается ввод более 2,3 млн м² складов. Причём почти 56% объектов реализуются по схеме build-to-suit — то есть строятся под конкретного арендатора. Спекулятивные проекты впрок занимают все меньшую долю. Ставки аренды остаются высокими — от 13 до 14 тысяч рублей за квадрат в год triple net , а вакансия стабильно держится на уровне менее 1%. В Санкт-Петербурге и Ленобласти в 2025 году ожидается ввод порядка 777 тыс. м² — это чуть меньше, но темпы строительства сохраняются. При этом в Петербурге по-прежнему преобладает спекулятивное строительство — 64% всех проектов. Интересная особенность региона — значительный разрыв в арендных ставках между готовыми и строящимися складами, доходящий до 15%. В обоих регионах наметился интерес к формату light industrial, хотя пока доля таких объектов невелика: в Москве — 2,9% от общего ввода, в Петербурге — 1,9%. Light industrial — это формат недвижимости, сочетающий склад, небольшое производство и офис в одном компактном объекте, предназначенный для лёгкой промышленности и логистики последней мили.

Парус: новый фонд Парус выпускает новый фонд, теперь в Красноярске. Что за объект: Это склад под Красноярском на 65740 квадратных метров только что введенный в эксплуатацию, ультрасовременный и технологичный с заполненостью 100%; С удобной локацией - 20 минут до центра Красноярска и 100 метров до федеральной трассы Сибирь. Тут два якорных арендатора: 1 этаж занимает Сбер Логистика 2 этаж занимает Озон Это длинные контракты с индексацией арендных цен на инфляцию. Таких активов мало, учитывая что потребность в складских мощностях все время растет - это ликвидный актив на который есть спрос. Сколько можно заработать? Доход складывается из двух вещей: 1 Рентные платежи 12% ДД за 2025, постепенно она будет расти и превысит 13% в 2029. Индексируется на инфляцию, если будет больше 4% - будет выше. 2 Рост стоимости пая. Базово, недвижимость растет на стоимость инфляции, но в какие-то моменты может быть резкая переоценка например, при снижении ставки . Базово, ждут 10% в ближайшие 5 лет. Наверное, это имеет смысл, при снижении ставки может расти быстрее инфляции. Ну и леверидж тоже есть. Это 22% среднегодовой доходности при цене пая в 900 рублей. Неплохо. Параметры: Цена пая 900 рублей. Есть кредит, на 68% актива под КС+3,3%. После выпуска паев и направления части денежных потоков, доля кредита снизится до 46% к концу 2025. Если выпустят паев меньше чем на 1,4 миллиарда рублей - плечо будет больше, и арендная доходность за 2025 и далее будет меньше. Комиссия УК составляет 10,5 миллионов фиксированно + 10% от дохода пайщиков. Резюме: Мне нравятся такой класс активов как рентные фонды, особенно на Light Industrial, где образовался дефицит площадей. Смущает плечо, но если будут идти по плану, то смогут его погасить и это не будет серьезной проблемой. Тут тоже доходность на уровне рынка, около 22%, думаю добавлю немного в портфель - возможность получат ренту, при этом с защитой от инфляции.

В столице стало открываться меньше новых коворкингов. Показатель упал до минимума за последние пять лет. В 2025 году в сегменте столичных коворкингов появится около 37 тыс. квадратных метров новых площадей — примерно шесть тыс. мест для удаленной работы. По данным CORE.XP, это станет худшим результатом за последние пять лет. По сравнению с 2024-м объемы сократятся почти на 10%. Прежде всего негативная динамика вызвана дефицитом доступного предложения и ростом ставок аренды на 15-20%, считают эксперты. Карина Дохикян, гендиректор агентства недвижимости «Серебряный век»: «На сегодняшний момент многие помещения на первых этажах, которые открывались под коворкинг, уже перепрофилировались под офис и юридические кабинеты. А те, которые остались, востребованы для некоторых компаний, частных бизнесменов, самозанятых, для которых важно иметь некое пространство, где они могут встречаться, проводить переговоры, но в прежнем количестве они уже не будут так сильно развиваться или открываться».

Умный помощник, который всегда под рукой

Двукратный рост не избавит от дефицита: эксперты проанализировали офисный рынок Петербурга По итогам I квартала 2025 года арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге составила 4,3 млн. кв. метров. В I квартале 2025 были введены в эксплуатацию четыре офисных здания совокупной арендопригодной площадью 47,5 тыс. кв. метров. До конца года девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию 80 тыс. "квадратов" офисной недвижимости арендопригодная площадь . 90% всех планируемых к вводу объектов относятся к спекулятивным проектам. В случае благоприятной экономической ситуации, валовый объем ввода спекулятивных офисных площадей в 2025 году, по предварительным оценкам, удвоится относительно итогового показателя 2024 года. Объем сделок по аренде офисных помещений в деловых центрах класса А и B в I квартала 2025 составил 42 тыс. кв. метров. Относительно показателей I квартала 2024 года объем спроса в сегменте качественной офисной недвижимости сократился в два раза. Средний уровень вакансии в бизнес-центрах класса А и В составил по итогам квартала 4,1% +0,9% за три месяца . На 2025 год анонсирован незначительный прирост объем нового спекулятивного предложения, который уже законтрактован на 60%. По прогнозам экспертов, при условии сохранения высоких объемов спроса на офисные площади в Санкт-Петербурге объем вакантных площадей останется в пределах, установившихся по итогам 2024 года – на уровне 3–5%.

Число новых коворкингов в Москве в этом году может достигнуть пятилетнего минимума В 2025 году операторы гибких офисов откроют в Москве 10 новых площадок общей площадью 37 000 кв. м примерно 6000 рабочих мест . Об этом говорится в исследовании консалтинговой компании CORE.XP. По ее данным, это худший результат с 2020 года, когда было запущено 35 632 кв. м такой недвижимости. CORE.XP связывает снижение темпов ввода коворкингов с дефицитом классических офисов, площади которых и используют операторы. Развитию сегмента гибких офисов мешает и удорожание площадей в классических бизнес-центрах, говорят консультанты. В CORE.XP отмечают, что стоимость аренды помещений внутри МКАД за год увеличилась на 16% до 36 000 рублей за 1 кв. м в год в объектах класса А и на 23% до 28 000 рублей в классе В. Подпишитесь на «Ведомости»

Спрос на коворкинги в Петербурге восстановился после начала СВО и мобилизации Заполняемость коворкингов в Санкт-Петербурге в 2023-2024 г. уверенно показывает положительную динамику после резкого падения показателей в 2022 г. из-за начала СВО и мобилизации. Согласно данным «МТЛ. Управление активами» ГК «БестЪ» , в 2020-2021 гг. средняя заполняемость расположенных в Петербурге коворкингов достигала 90-93%. По итогам 2022 г. она рухнула до 75%, но в 2023-2024 гг. показатель вновь вырос до 86-89%. Как рассказал генеральный директор «МТЛ. Управление активами» Станислав Ступников в рамках BestBreakfast 23 апреля, на конец 2024 г. средние показатели по заполняемости достигли уровня 86-87%. Опрошенные «Ведомостями» участники рынка уверены, что спрос на коворкинги еще не достиг пиковых значений и будет расти дальше, а выходящие на рынок новые проекты будут заполняться. Подробнее — в материале на нашем сайте. : Сеть коворкингов и гибких офисов Page Подпишитесь на «Ведомости Северо-Запад»

Новый проект у УК Parus Asset Management. Компания запустила новый ЗПИФ «Парус Красноярск», в который внесены два складских комплекса почти на 65 600 кв.м на территории будущего логистического парка на 150 га в Красноярске. Его арендаторами выступят Ozon и «Сберлогистика». Инвестиции - 4,8 млрд руб. без учета НДС . Паи фонда с 25 апреля в 17 30 будут представлены на Мосбирже. В Parus говорят, что инвесторы смогут заработать не только на росте капитализации комплекса, но и на ставках аренды. Только за этот год они могут увеличиться на 10%.

Чуть не пропустил... NF GROUP выпустила свежую аналитику по складскому рынку Санкт-Петербурга и области за I квартал 2025 года. И новости, мягко говоря, не радуют: объем сделок упал почти в 1,7 раза по сравнению с прошлым годом - до жалких 37 тыс. м2. Объем ввода за первые три месяца - всего 10 тыс. м2. При этом девелоперы спешно отказываются от спекулятивных проектов и заняли выжидательную позицию. Из заявленных к вводу до конца года 874 тыс. м2 только 36% 319 тыс. м2 приходится на спекулятивные проекты. Остальные 64% — это объекты build-to-suit и склады на собственных земельных участках. Структура спроса изменилась и в Петербурге. Онлайн-ретейл, который всегда был главным потребителем складов, существенно снизил активность: доля e-commerce упала с 57% до 34%. Зато выросла доля сделок со стороны транспортно-логистических компаний до 25% и дистрибьюторов до 41% . Несмотря на падение спроса и рост вакантности до 2% прямая и 4% с учетом субаренды , арендные ставки пока продолжают расти. Запрашиваемая ставка на складские помещения класса А достигла 10 950 руб. за м2 в год без OPEX и НДС , что на 1,4% выше уровня конца 2024 года.