Анализ последствий изменений на строительном рынке России

Завершение льготной ипотеки скажется не только на гражданах и застройщиках, но и на металлургах: например, компания ММК признала, что отсутствие льготной ипотеки будет тормозить ее рост. Без денег девелоперов металлурги лишатся значительной части выручки, предупреждают аналитики. РБК обсудил с ними, как ситуация скажется на акциях металлургических компаний – и ждать ли дивидендов. Картина дня — в телеграм-канале РБК

Стройки встают: приведёт ли отмена льготной ипотеки к кризису Завершение льготной ипотеки скажется не только на девелоперах, но и на смежных отраслях – от добычи природных ресурсов до производства стройматериалов: металлоконструкций, бетона, битума, труб, проводки, окон, дверей, лифтов и так далее. Например, металлурги – ММК, НЛМК, «Северсталь» – начали терять капитализацию стоимость на рынке в конце мая на ожиданиях сворачивания льготных ипотечных программ. Сейчас этот тренд только усиливается. «Увеличатся сроки осуществления строительства, потому что денег на то, чтобы возводить уже запущенные проекты, будет значительно меньше, что означает новые кредиты для девелоперов. Это влечёт падение продаж у всех сопряжённых отраслей: металлургия, производство строительных и отделочных материалов вплоть до добычи полезных ресурсов, то есть по всей производственной цепочке», – рассказала «Абзацу» заместитель директора Института финансовой грамотности Финансового университета при Правительстве РФ Валерия Минчичова. Она не считает, что замедление строительства приведёт к кризису российской экономики. По её словам, это временные сложности, которые решатся в течение полугода. «Темпы строительства не так быстро снизятся, потому что договоры на кредитование банками девелоперов уже заключены. И чтобы их перезаключить, нужно время. Естественно, рынок первичного жилья будет лихорадить какое-то время, эта лихорадка будет происходить до того момента, пока спрос и предложение не найдут рыночное равновесие», – пояснила эксперт. Подписывайтесь на «Абзац»

Недавно мы публиковали данные о том, что за время действия «льготной ипотеки» объем многоквартирного жилья в стадии строительства вырос лишь на 15%. Но рынок в России очень дробный, а реакция на общие ипотечные стимулы - контрастная. Для оценки эффекта льготной ипотеки мы изучили показатели рынков с объемом текущего строительства более 1 млн. кв. м. Лидерами, которые кратно нарастили объем стройки являются города Дальнего Востока - Хабаровск и Владивосток, где кроме льготной и семейной ипотеки продолжает действовать "дальневосточная" - под 2%. За рамками Дальнего Востока среди крупнейших рынков самый заметный рост строительства показали: Тюмень, Тула, Екатеринбург, Пермь. Рост строительства и предложения является необходимым условием для ограничения темпов роста цен. При существенном ипотечном стимулировании увеличение стройки на 10-20% слишком незаметная величина. Но хуже, когда объем строительства, на фоне растущего спроса, сжимается. В аутсайдерах - Санкт-Петербург. Рост стройки в ближайшем пригороде Питера не компенсировал заметное падение в самом городе. Также заметное сокращение фиксируется в Красногорске, Красноярске, Уфе и Рязани.

Ъ о новых рисках для дольщиков в жилищном строительстве Модель поведения застройщиков жилья в последнее время становится вполне предсказуемой. Невыгодные для них нововведения обсуждаются громко с привлечением широкого круга экспертов и, как выражаются представители медиа, с раскачиванием темы в СМИ. В обратных ситуациях — особенно если новшества невыгодны для покупателей квартир,— как правило, почти никакого шума. Об изменениях дольщики узнают обычно постфактум. Так получилось и в этот раз, когда на днях Госдума сразу в трех чтениях приняла поправки к 214-ФЗ, регулирующему долевое строительство. Суть этих изменений заключается в том, чтобы облегчить жизнь застройщикам после отмены с 1 июня 2024 года массовой льготной ипотеки по 8%. Для девелоперов с 1 сентября этого года снижаются штрафные санкции при нарушении обязательств перед покупателями жилья — с текущих 50% от обговоренной сторонами суммы до 5%. А размер неустойки дольщику за задержки застройщиком сроков устранения недостатков в квартире теперь будет начисляться из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день, хотя был 1%. Кроме того, в принятом пакете поправок для застройщиков снижается денежная ответственность за низкое качество строительных работ. Внесение этих поправок и их принятие прошло почти незамеченным для многих дольщиков, в отличие от отмены массовой льготной ипотеки, которая обсуждалась и по-прежнему обсуждается застройщиками с надрывом в голосе и пессимистичными прогнозами. ... Получая поблажки, девелоперы теперь могут не особо стремиться сдать объекты в срок, а это подведет отрасль и покупателей к опасной черте возникновения новой волны дольщиков, которые годами будут ждать ключи от своих квартир. Как говорится, cave canem. Ни убавить, ни прибавить.

Внимание, дольщики! — девелоперам снизили уровень штрафов за срыв сроков и некачественную стройку Депутаты одобрили в трех чтениях поправки к 214-ФЗ, регулирующему долевое строительство, которые существенно облегчат жизнь застройщикам. Процесс прошел очень быстро и очень тихо, никакой шумихи в СМИ не было. С 1 сентября для девелоперов снижаются штрафные санкции, если они нарушат обязательства перед покупателями жилья — с текущих 50% от обговоренной сторонами суммы до 5%. А если застройщик не устранил недостатки в квартире вовремя, то неустойка для него будет начисляться из расчета 1/150 ставки рефинансирования ЦБ в день, хотя сейчас установлен показатель в 1%. Есть и другие «плюшки» для застройщиков: предусмотрено снижение материальной ответственности за низкое качество работ. Поправки приняты после отмены льготной ипотеки под 8%. Вероятно, инициаторы проекта хотели таким образом поддержать девелоперов, для которых прогнозируют шок в отрасли из-за снижения спроса на квартиры. Но в шоке, скорее всего, будут дольщики: им урезали возможность получить компенсацию за срыв сроков сдачи или исправления недостатков. Существуют риски, что застройщики будут пользоваться данными поблажками, еще больше растягивая сроки завершения работ, что приведет к росту социальной напряженности и возмущению россиян. И люди будут правы. Отрасль получила за первое полугодие 2024 выручку, сравнимую с доходами наших нефтегигантов. То есть «подушка ликвидности» у строительных компаний достаточная, а ответственность, как показала практика, не очень. Взять, к примеру, скандал с утерей документации в «недружественном» облаке. На фоне публичных заявлений девелоперов о попытке сдержать высокие цены за счет сокращения предложения, правильнее было бы сделать наоборот. Ответственным органам следовало бы присмотреться к застройщикам и проконтролировать, чтобы нуждающиеся в улучшении жилищных условий россияне не стали жертвами планов девелоперов по сохранению мегавыручки.

Вот и другая сторона завершения льготной ипотеки. Выяснилось, что это скажется не только на гражданах и застройщиках, но и на металлургах Например, компания ММК признала, что отсутствие льготной ипотеки будет тормозить ее рост. Напомним, спрос на первичное жилье может сократиться на десятки процентов, а вслед за ним могут упасть объемы строительства. Таким образом может снизиться и спрос на продукцию металлургов со стороны застройщиков. Судя по последнему отчету ММК, в компании такие риски также фиксируют. «Среди сдерживающих рост факторов можно выделить вероятное охлаждение инвестиционной активности вследствие повышения процентных ставок и завершения с 1 июля 2024 года действия программы льготной ипотеки», — прогнозируют в ММК.

Владислав Иноземцев опубликовал не самый страшный сценарий последствий изменений на строительном рынке. Некоторые, к примеру, рассказывают про "пузырь", который вот-вот лопнет и разрушит экономику России. Тем не менее, добавим несколько штрихов: Во-первых, льготная ипотека отменена не полностью, она только ограничена. Видимо, власти не хотят совсем шокировать население, поэтому отступают не везде и не полностью. Во-вторых, за последние несколько лет цены выросли на все, а не только на квартиры. Аппетиты застройщиков и простых работяг тоже не отстают. Вряд ли кто-то из них согласится урезать свою зарплату, лишь бы новостройка стала дешевле... При этом даже во времена ставки в 6% ипотека была непосильной ношей для большинства россиян. Теперь же за новую двухкомнатную квартиру в Москве предлагают отдавать около 200 тысяч рублей в месяц на протяжении 20-30 лет. Правда, кто-то покупает и на таких условиях. Кажется, что-то идет не по плану, зато по отлаженной системе "русского авося". Пока были свободные деньги, правительство загружало их в стройку, не оглядываясь на последствия и эффективность трат. Из-за СВО приоритеты сместились, поэтому средства стали выводить из жилищного строительства. И всем до лампочки, что за это время стало с сектором экономики, - как-нибудь само уляжется.

Ничего нового застройщики, увы, придумать не могут. Каждый раз, когда аозникает ситуация с падением спроса, они грозят сорвать сроки сдачи домов, пытаясь таким образом, вероятно, выстроить вокруг себя "живой щит" из потенциально недовольных этим обстоятельством дольщиков.

Владислав Иноземцев опубликовал не самый страшный сценарий последствий изменений на строительном рынке. Некоторые, к примеру, рассказывают про "пузырь", который вот-вот лопнет и разрушит экономику России. Тем не менее, добавим несколько штрихов: Во-первых, льготная ипотека отменена не полностью, она только ограничена. Видимо, власти не хотят совсем шокировать население, поэтому отступают не везде и не полностью. Во-вторых, за последние несколько лет цены выросли на все, а не только на квартиры. Аппетиты застройщиков и простых работяг тоже не отстают. Вряд ли кто-то из них согласится урезать свою зарплату, лишь бы новостройка стала дешевле... При этом даже во времена ставки в 6% ипотека была непосильной ношей для большинства россиян. Теперь же за новую двухкомнатную квартиру в Москве предлагают отдавать около 200 тысяч рублей в месяц на протяжении 20-30 лет. Правда, кто-то покупает и на таких условиях. Кажется, что-то идет не по плану, зато по отлаженной системе "русского авося". Пока были свободные деньги, правительство загружало их в стройку, не оглядываясь на последствия и эффективность трат. Из-за СВО приоритеты сместились, поэтому средства стали выводить из жилищного строительства. И всем до лампочки, что за это время стало с сектором экономики, - как-нибудь само уляжется.

Два года назад вице-премьер Марат Хуснуллин предсказал падение рынка недвижимости после отмены льготной ипотеки, сообщил о нехватке 2 млн строителей и неожиданно похвалил северокорейских плиточников, что они работают в 2,5 раза быстрее наших. К счастью, прогноз не оправдался — рынок растёт. А в ситуацию с нехваткой рабочих рук на стройке год назад вмешался президент Владимир Путин, провёл совещание с представителями стройотрасли и дал поручение углубить сотрудничество колледжей и бизнеса по системному «импортозамещению» квалифицированных кадров в рамках нацпрограммы «Профессионалитет». Основным работодателем федерального проекта от стройотрасли стал Донстрой. Московский девелопер проводит практические занятия для студентов из трех московских колледжей. Лучшие ученики смогут вернуться в компанию в качестве полноценных сотрудников.