proeconomics

В целом по рынку новостроек Москвы к концу апреля 2024 года заёмщики ипотеки заключили 69% от общего числа договоров долевого участия в Москве против 84% в конце 2023 года. В апреле 2023 года эта доля была 72%. В массовом сегменте рынка новостроек «старой» Москвы в конце апреля 2024 года ипотечные клиенты заключили 74% сделок с застройщиками против 88% в декабре 2023 года. При этом в апреле 2023 года доля ипотечных клиентов составляла 76%. Как мы видим, год к году доля ипотеки в сделках снизилась не очень сильно.

Росстат сегодня опубликовал данные по вводу жилья с начала 2024 года. И если в целом по РФ есть рост на уровне +1,6% за январь-апрель, то в Москве фиксируется снижение сразу на 45,5%. Впрочем, снижение это чисто бумажное. Дело в том, что на рынке новостроек впервые за долгое время произошёл «статистический форс-мажор». Традиционно строители форсируют сдачу домов в декабре каждого года. Но в IV кв. 2022 года ввод части крупных проектов не состоялся, перенёсся на I кв. 2023 года. И отсюда получилась высокая база: если обычно за первый квартал этот показатель составляет около 1 млн кв. метров так было с 2017 по 2022 годы , то в I кв. 2023 года эта цифра составила почти 2 млн кв. метров. Для сравнения: в Московской области, где таких «статистических форс-мажоров» не было, увеличение составило 1,7% в апреле 2024, а за январь-апрель 2024 снижение на 7,4%. В целом, судя по находящимся в фазе строительства проектам, итоговая цифра по Москве за 2024 год достигнет планового объёма в 5,2 млн кв. метров жилья. Думаю, даже отмена льготной ипотеки после 1 июля 2024 года не сильно повлияет на рынок, так как уже сейчас девелоперы и застройщики придумывают совместные программы – различного рода рассрочки и особые ипотечные программы с перекредитованием по низким ставкам, когда ключевая ставка ЦБ пойдёт вниз .

Как ипотечный рынок новостроек Московского региона меняется уже сейчас – в ожидании отмены льготной ипотеки с 1 июля, ужесточения условий по семейной ипотеке, а также при высоких ставках кредита. Est-a-Tet: «Ипотека остаётся основным инструментом покупки жилой недвижимости в большинстве сегментов рынка. Наиболее выраженная зависимость от ипотеки по-прежнему отмечается на первичном рынке Новой Москвы 83% , Московской области 82,2% и в комфорт-классе Москвы в старых границах 76% . На фоне изменения условий по ипотеке с господдержкой доля ипотеки снизилась как по сравнению с предыдущим кварталом, так и в годовой динамике. Заёмщики уходили в другие программы: доля сделок по семейной ипотеке за квартал выросла на 6 п.п. и составила 42%, доля кредитов по IT-ипотеке увеличилась на 4 п.п. и достигла 20%. Для поддержания спроса девелоперы совместно с банками предлагают различные субсидированные программы со сниженной процентной ставкой на первый год-два с перспективой снижения ставки рефинансирования. Вторым инструментом, позволяющим снизить размер ежемесячных платежей, является увеличение срока кредита. В результате доля долгосрочных кредитов, выданных на срок 25-30 лет, по итогам квартала выросла на 6 п.п. и достигла 65%. В I квартале 2024 года доля сделок с использованием ипотечного кредитования составила 61,7%. За квартал показатель снизился на 12,9 п.п. Годом ранее показатель находился на уровне 75,1%. Впервые за долгое время доля сделок с ипотекой снизилась до таких значений, приблизившись к показателю II кв. 2022 года. Начиная с III кв. 2022 года доля сделок с ипотекой находилась на уровне более 70%».

Розничный кредитный портфель Сбера достиг 16,1 трлн рублей, прибавив 3,4% с начала года, несмотря на сохраняющуюся высокую ключевую ставку ЦБ. Согласно финотчету компании, чистая прибыль банка в прошлом месяце составила 131,1 млрд рублей, увеличившись на 8,6% год к году. А за 4 месяца Сбер заработал 495,1 млрд рублей при ROE в 22,4%. Итоги по другим параметрам тоже не отстают: акции банка продолжают расти, на днях цена за бумагу достигла 313,49 рублей, прогнозируемая стоимость – 410-460 рублей на фоне выплаты рекордных дивидендов акционерам. Банк в последнее время делает акцент на высокотехнологичных направлениях. Так, нейросетевая модель GigaChat получила от пользователей более 90 млн запросов за год, сервис уже насчитывает 5 млн уникальных пользователей. Сбер развивает и альтернативу платежным системам, покинувшим РФ: количество транзакций в SberPay составляет примерно 8,5 млн операций в день.

В США наблюдается наименее серьёзный жилищный кризис в англоязычном мире. Среди же других пяти стран англосферы раздуты огромные «жилищные пузыри». В т.ч. их возникновению способствовала эмиграционная политика с привлечением людей с большими капиталами, раздувшими цены на жильё – при этом строительство нового жилья сильно отставало от спроса.

По итогам апреля число сделок на рынке новостроек Москвы выросло на 0,5% - с 5552 ед. в марте до 5582 ед. Цена метра увеличилась на 1,2% - с 398 до 403 тыс. руб. за кв. м, а средняя квартира подорожала с 23,4 до 24 млн руб. Доля ипотечных сделок осталась такой же, как в марте – 60%. Рынок добирает покупателей, спешащих приобрести жильё до окончания льготной ипотеки с 1 июля.

По многим направлениям торговая война между США и Китаем идёт уже давно. Например, по электромобилям. В США практически нет доступа китайским электромобилям. Их экспорт сдерживается высокими действующими тарифами в 27,5% от их цены, а также отсутствием права на получение льгот по американскому закону об инфляции IRA , что дополнительно удорожает китайские электромобили, так как другие производители из США и других стран имеют дотации. Также некоторые китайские марки не проходят сертификацию например, по безопасности литиевых батарей . В случае прихода к власти Дональда Трампа похожие тарифы могут быть установлены почти на всю китайскую продукцию, экспортируемую в США. Можно себе представить, что тогда станет с китайской внешней торговлей.

В «Инком» составили портрет покупателя московских новостроек за первые четыре месяца года. 57% покупок совершают женщины, из них 60% замужем. Среди покупателей-мужчин только 35% состоят в браке. 61% покупателей - москвичи и жители Подмосковья, остальные 39% составляют представители регионов РФ и стран бывшего СССР. Около 40% из них используют для покупки заёмные средства, 30% сначала продают другую недвижимость, 20% прибегают к рассрочке платежа, 10% выделяют собственные средства. Почти весь спрос сосредоточен в жилье малой площади. 3-комнатные квартиры и 4-комнатные евроформата площадью 75-80 кв. м составляют лишь 5% спроса, тогда как ещё два года назад на них приходилось 20% спроса. Студии площадью 20-25 кв. м занимают в продажах 50,7% в 2021–2022 гг. они составляли 30% сделок . Процесс миниатюризации московского жилья нарастает.

В Московской области на вторичном рынке жилья в апреле цены выросли на 0,2%, в Новой Москве остались на прежнем уровне 0% , по данным «Индикаторов рынка недвижимости». Напомним, что в Москве в апреле «вторичка» подешевела на 0,2%. В целом, ценовое движение во всех трёх локациях – на уровне статпогрешности. Вторичный рынок пока успешно держит оборону от дорогих, фактически запретительных коммерческих ставок по ипотеке 16-18% . Объём сделок в Подмосковье упал на 20-40% год к году, в зависимости от города, и потому баланс спроса-предложения находится около точки равновесия.

По итогам апреля средняя стоимость метра на вторичном рынке жилья «старой» Москвы упала на 0,2%, по данным «Индикаторов рынка недвижимости». Падение символическое особенно с учётом неполноценности мониторинга у всех аналитиков – на рынке распространены скидки, в среднем около 3% . Тем не менее, дорогая коммерческая ипотека средняя ставка около 17% смогла в апреле «пробить» инертный рынок. Продавцы пока не могут поверить, что рынок «встал», и сильно не снижают цены. Ранее «Инком» приводил данные по снижению спроса: по количеству авансов и сделок I кв. 2024 года отстал от I кв. 2023 года на 23%, а от IV кв. 2023 года – на 43%. В таком «застойном» состоянии – продавцы убирают с рынка квартиры, а покупатели выжидают – «вторичка» в Москве может находиться и полгода. А потом рынок «прорвёт» в ту или иную сторону.