proeconomics

к предыдущему посту Но понятно, что никто на рынке коммерческой недвижимости как и вообще в бизнесе работать себе в убыток не будет. И потому «промышленная инфляция» закладывается в конечную цену продукта – в нашем случае в цену продажи офиса. В итоге внакладе застройщик не остаётся, а покупатель или арендатор повышение цен закладывает в свой продукт. И ещё интересный момент, как изменилась стратегия застройщиков офисной недвижимости на рынке. По данным Stone и IBC Real Estate, в период с 2024 по 2027 год в Москве ожидается ввод в эксплуатацию 2,5 млн кв. м офисных площадей, 2,2 млн кв. м из которых выставят на продажу. На аренду пойдёт только 300 тыс. кв. м, или около 12% от новых офисов. До 2020 года соотношение было обратным – основная масса офисов сдавалась в аренду. А сейчас девелопер хочет получить деньги сразу а офисы в аренду, может быть, сдаст новый собственник . Рента по аренде офисов упала с 10-11% до 4-5%.

Яркий пример т.н. «промышленной инфляции». С начала 2024 года стоимость строительства квадратного метра качественной офисной недвижимости увеличилась на 16%, показало исследование Stone и IBC Real Estate. С 2019 года себестоимость строительства офисов выросла на 69%. Главные факторы удорожания: строительные материалы, труд и процент по кредитам. Наше внимание в основном сосредоточено на том, как дорогие кредиты отражаются на рынке жилья. Но на рынке коммерческой недвижимости офисы, ритейл, склады, light-индустрия нет никакого льготного кредитования и эскроу-счетов. Когда сам работал в коммерческой недвижимости на стыке нулевых и десятых, то нормой было внесение на проект 20-30% собственных денег и 70-80% - кредит в банке под залог будущей недвижимости. Думаю, сегодня остались примерно те же пропорции. И кредиты застройщикам под 17-20% не могут не отражаться в конечных ценах. Прогноз исследователей: в перспективе трех лет себестоимость стройки коммерческих объектов может увеличиться ещё на 36%.

В мае Китай, вероятно, добавлял 1,08 млн баррелей нефти в сутки к своим коммерческим или стратегическим запасам по сравнению с 830 тыс. баррелей в сутки, которые поступали в запасы в апреле. Китай не сообщает о коммерческих или стратегических запасах, поэтому аналитики пытаются оценить объём запасов, вычитая количество переработанной нефти из всей доступной нефти, поступающей от импорта и внутренней добычи нефти. В мае у Китая было 15,33 млн баррелей нефти в сутки, доступных нефтепереработчикам, при импорте 11,06 млн баррелей и внутренней добыче нефти 4,27 млн баррелей. Нефтеперерабатывающие заводы перерабатывали 14,25 млн баррелей в сутки. Таким образом, по расчётам, оставшиеся 1,08 миллиона баррелей в сутки, скорее всего, отправлялись в хранилища. По сравнению с другими крупными странами, Китай может себе позволить накапливать большие запасы нефти, т.к. он покупает её с большими скидками у трёх стран под санкциями – у Ирана, России и Венесуэлы. Также данные о переработке нефти в Китае показали её уменьшение в мае на 1,2%, год к году. Это косвенно говорит о вялом росте китайской экономики.

ЦМАКП выпустил исследование по кадровой политике в России. И в нём есть важная статистика, которая почему-то широко не обсуждалась ни в мире экономической аналитики, ни в мире HR. В 2023 году впервые за долгие годы около тридцати лет численность выпускников со средним профессиональным образованием СПО превысила численность выпускников с высшим профессиональным образованием ВПО . «За пять лет численность выпускников СПО возросла на 17% – при снижении числа выпускников ВПО на 11% при этом несколько более активно процесс «размена» пошел в последние три года », - отмечает ЦМАКП. Это также нам говорит о том, что экономика России упрощается, т.к. в ней снижается, причём очень значительно, спрос на людей с высшим образованием. Также мы знаем, что в России есть существенная премия за высшее образование – средние оклады людей с ВПО выше на 40-50% средних окладов людей с СПО. На среднем горизонте это плохо скажется на общих доходах россиян.

Российский союз экспортёров зерна понизил оценку по поставкам за рубеж до 53,5 млн тонн на 9,5% меньше прогноза предыдущего месяца . Негативные оценки в союзе озвучили и по урожаю зерновых – снижение до 125,1 млн тонн, или на 7% меньше предыдущего прогноза. Также запасы зерновых и зернобобовых культур в сельхозорганизациях России к концу мая снизились до 13,4 млн т, что на 14% меньше прошлогоднего показателя. В общем, рекордов зерновой рынок Росси в этом году не покажет. Сказались плохие погодные условия: сильные заморозки в начале мая, повредившие посевы на площади более 1,1 млн га, а также засуха в южных регионах, длящаяся с осени прошлого года которая негативно сказалась на перезимовке озимых .

Ещё о качестве прогнозов «заслуженных институций». Фото из того же бумажного номера «Эксперта» за сентябрь 2001 года. В то время Economist Intelligence Unit давал прогноз цены на нефть в 2005 году около $20 за баррель. В реальности же в 2005 году нефть Brent стоила в диапазоне по месяцам $45-66 за баррель.

Активность московской экономики «растекается» и по регионам. За первые четыре месяца года московские заказчики заключили госконтракты с поставщиками из других регионов на 138 млрд руб. Это на 15% выше аналогичного показателя 2023 года. Основная доля закупок приходится на поставщиков из Московской области - их объём за пять месяцев составил 68,4 млрд рублей. Предприниматели из Санкт-Петербурга подписали контракты на 21 млрд рублей. Далее следуют компании из Краснодарского края с объёмом закупок на 1,7 млрд рублей. Чаще всего Москва заключала сделки, связанные с выполнением работ по строительству дорог, инженерных коммуникаций, зданий и сооружений, на поставку медицинских товаров. В общем, главная сфера взаимодействия Москвы с регионами на уровне госконтрактов – стройка, т.е. поставка строительных материалов. Например, в марте 2024 года Республика Карелия и Москва подписали первый в России межрегиональный офсетный контракт на поставку щебня на 61 млрд руб. Думаю, следующим этапом развития связей Москвы и регионов станут как раз офсетные контракты.

Почти всё внимание аналитиков сосредоточено на дефиците рабочих кадров. Но мы уже писали не раз, что главный дефицит кадров – в торговле. Причём торговля социально значимее, чем производство: это главная профессия России с 15-18 млн занятых включая неформальный сектор экономики . Ассоциация компаний розничной торговли заявила, что «дефицит кадров, который наблюдается в ретейле, вероятно, является самым сильным за последние 20 лет. Количество вакансий в продуктовых сетях с 2022 года выросло почти на 60%, в сегменте дрогери небольшие магазины непродовольственных товаров , одежды и обуви - более чем на 50%, на рынке бытовой техники и электроники - более чем на 40%. При этом рост числа резюме не достигает и 5%». Индекс Headhunter подтверждает эти выводы. На графике видно, что в мае соотношение резюме и вакансий составило 1,1, в мае 2023 оно было 2,1. Значение ниже 1,9 говорит об очень высоком дефиците кадров в любой отрасли. Для сравнения: по рабочему персоналу на предприятиях Индекс составляет 2,4.

Как дорогая коммерческая ипотека на вторичном рынке сегодня – около 18% годовых повлияла на московский рынок. «Инком»: «Спрос на вторичном рынке Москвы снизился на четверть в годовом выражении на 30% - с начала года , а число ипотечных покупателей — вдвое. Только 30% объектов из экспозиции задействованы в продажах, остальные 70% висят балластом. На стабильном же рынке 50% объектов находятся в игре, 50% являются балластом - эти квартиры рекламируют, но они не продаются и увеличивают средние сроки экспозиции. Люди берут ипотеку для доплаты по альтернативной сделке, и в основном не более 3 млн руб. Собственники не готовы понижать стоимость своих объектов, на падающем рынке многие предпочитают снять их с продажи и уходят ждать уменьшения ипотечных ставок. По законам рынка, в условиях низкого спроса предложение начинает накапливаться. Но не сегодня. Именно отказ собственников-продавцов от уменьшения стоимости и снятие лотов с реализации не дают предложению расти и дешеветь. В перспективе неизбежно снижение цен, но оно будет плавным, примерно на 1% в месяц - это то, к чему психологически готовы продавцы». с другой стороны, даже при стабильных ценах на вторичке при инфляции в 7-8% реальные цены всё равно снижаются

В массовом сегменте новостроек Москвы пока не наблюдается ажиотажного спроса в преддверии окончания действия льготной ипотеки с 1 июля. Но и падения тоже нет. В мае продажи подросли по сравнению с апрелем и это при том, что почти треть мая составляют праздничные дни , а по сравнению с маем-2023 число сделок осталось примерно на том же уровне. А вот где наблюдается небольшое повышение, так это в сегменте студий – в ситуации запрета на их строительство площадью до 28 кв. м . «Квартиры менее 28 кв. м за май подорожали на 8,9%. По итогам мая средневзвешенная цена предложения квартир данного формата составила 437,4 тыс. руб. за кв. м», - сообщает «Метриум». И это при том, что в целом по рынку метр в новостройках массового сегменте подорожал на 4,7% с учётом апартаментов +3,8% . Правда, в начатых проектах студии будут продаваться ещё 3-4 года.