nedvija_rf

Рынок вторичного жилья в России заметно замедлил свои темпы, и теперь на поиск нового владельца уходит минимум на 25–35% больше времени. Обычно квартиры находятся в поисках покупателей в течение 4–5 месяцев, однако в некоторых регионах, таких как Красноярск, Челябинск, Краснодар и Самара, этот процесс может затянуться до полугода. Именно здесь наблюдается наибольшее падение спроса. Основные причины этого заключаются в высоких процентных ставках по ипотеке и снижении активности сделок с новыми жилыми комплексами и загородной недвижимостью. Число желающих продать старую квартиру для покупки новой уменьшается. За последний год средние цены на «вторичное жилье» выросли всего на 6%, что даже ниже уровня официальной инфляции ~10% . Многие продавцы предпочитают удерживать свои ценовые ожидания, что приводит к застою на рынке и дальнейшему падению интереса. В Москве ситуация выглядит неоднозначно: ликвидные квартиры продаются в среднем за 60 дней, что на 5% быстрее, чем в предыдущем году. Однако при общем анализе рынка срок продажи увеличился более чем на 40%. Это связано с квартирами, которые долго остаются на рынке из-за завышенной цены или неудовлетворительного местоположения. Стоимость квадратного метра остаётся стабильной: в старой Москве она выросла всего на 1,5% — с 279,9 тыс. рублей до 284,2 тыс. рублей за год.

В аэропорту «Домодедово» было установлено внешнее управление, которое теперь находится в ведении Росавиации, согласно информации СМИ. Это решение было принято московским арбитражным судом по обращению Генеральной прокуратуры.

В мэрии Москвы сообщили, что не планируется вводить ограничения по высоте зданий. Основное внимание уделяется плотности застройки, а не высоте новых строений. Заместитель мэра Владимир Ефимов подчеркнул, что ограничение по высоте не предусмотрено, так как возведение небоскрёбов является мировой тенденцией. Главное, чтобы архитектура была эстетичной и качественной, а не представляла собой просто пустые конструкции. Необходимо контролировать лишь плотность застройки и расстояние между высотными зданиями. Также важно, чтобы новые районы имели всю необходимую инфраструктуру: от игровых площадок для детей до зон для выгула домашних животных.

По данным РИА, средний срок ипотечного кредита увеличился на 7 лет в 2024 году и достиг исторического максимума в 30 лет. Это увеличение во многом объясняется активным спросом на льготные ипотечные программы в первой половине года. Перед завершением программы многие заемщики, не имеющие средств даже для первого взноса, стремились взять кредит на максимально длительный срок, чтобы уменьшить размер ежемесячного платежа до минимального уровня.

Высокие процентные ставки оказывают негативное влияние на рынок недвижимости, не только создавая проблемы с дорогостоящими ипотечными кредитами. Согласно статистике, в сегменте комфортного жилья около 16-20% потребителей могут позволить себе покупку за наличные, не прибегая к ипотеке, рассрочкам от застройщиков или другим финансовым схемам. По мере повышения класса жилья, доля таких покупателей увеличивается: в бизнес-классе она достигает 40-50%. Цены на жильё как на первичном, так и на вторичном рынке сохраняются на стабильном уровне. В условиях такого рынка, потенциальным покупателям, не имеющим срочной необходимости в покупке недвижимости, целесообразнее отложить приобретение и разместить средства на депозит, чтобы через полгода или год улучшить свои позиции. Предположим, у человека имеется 20 миллионов рублей. Сегодня в московском новострое, расположенном ближе к периферии, он сможет приобрести 50 квадратных метров по цене 400 тысяч рублей за квадрат. На вторичном рынке, где цена составляет примерно 320 тысяч за квадрат в той же области, он сможет купить 62 квадратных метра. Спустя год, разместив 20 миллионов рублей на депозите при текущей ставке выше 20%, он сможет увеличить свою сумму до 24 миллионов рублей. На рынке, который совершенно не изменится за этот год, он сможет в новой постройке приобрести 60 квадратных метров вместо ранее запланированных 50, а на вторичном рынке – 75 квадратных метров вместо 62. В заключение, высокие депозитные ставки вынудят часть покупателей, располагающих наличными средствами, уйти с рынка недвижимости.

Средний период продажи недвижимости на вторичном рынке в России увеличился на 25–35%. Квартиры теперь находят своих покупателей в среднем за четыре-пять месяцев, а в ряде регионов срок сделки может достигать полугода. В Москве время размещения объявления за последний год возросло с 97 до 123 дней, в Санкт-Петербурге — с 121 до 152 дней. Наибольшее удлинение сроков продаж отмечено в Красноярске, Челябинске, Краснодаре и Самаре, где наблюдается самое значительное снижение интереса к недвижимости. По мнению специалистов, увеличение сроков експозиции связано со снижением числа покупателей, отсутствием возможности оформить льготную ипотеку на вторичное жилье и тенденцией хозяев завышать цены, основываясь на ставках первичного рынка. Прогнозируется, что в 2025 году число сделок с новыми квартирами может сократиться на 19–35% в России. В базовом сценарии это предполагает снижение объемов продаж с 7,5 трлн рублей в 2023 году до 5,3 трлн рублей в 2025 году. В pessimistic варианте, где ключевая ставка Центробанка продолжает расти, а доходы людей — сокращаться, объем продаж нового жилья может сократиться еще больше — до 4,9 трлн рублей.

По данным, предоставленным «Нашим. Домом. РФ», к декабрю 2024 года в России было возведено 35,48 миллиона квадратных метров жилой недвижимости, что составляет 31% от планируемого общего объема. В настоящее время еще необходимо построить 53,03 миллиона квадратных метров, что соответствует 46%, в то время как ряд проектов продолжает находиться на стадии разработки. Наибольшее количество непроданных площадей зарегистрировано в Подмосковье — 4,15 миллиона м² 51% . Компанией с наибольшей долей невостребованных квадратных метров является "Самолет", которая не смогла реализовать 946 тысяч м², что составляет 55%. ФСК не удалось продать 361 тысячу м² 53% и они приостановили продажи 1,5 миллиона м². Компания ПИК не смогла распродать 302 тысячи м² 41% , тогда как "Гранель" оставила без реализации 180 тысяч м² 44% . Также неутешительная ситуация у компании Dogma, имеющей 116 тысяч м² непроданными 49% . В Москве на декабрь 2024 года остается 8,36 миллиона квадратных метров жилья, что почти равняется половине всего объема предложения на рынке. В этом сегменте выделяется компания Sminex с долей непроданных квадратных метров, достигающей 65% 258 тыс. кв. м . Среди других организаций MR Group не удалось реализовать 61% 658 тыс. кв. м , ФСК — 56% 458 тыс. кв. м , ЛСР — 54% 370 тыс. кв. м , "Самолет" — 51% 721 тыс. кв. м , а ПИК — 44% 918 тыс. кв. м .

В новых жилых комплексах Москвы ипотечное кредитование теряет свою популярность. По информации компании «ИНКОМ-Недвижимость», в прошлом году доля сделок с ипотекой сократилась с 77% до 38%. В настоящее время 85% покупателей предпочитают продавать свои старые квартиры и покупать новостройки без привлечения кредитных средств, использую средства от продажи для приобретения жилья той же стоимости. Ранее процесс покупки недвижимости был значительно проще: старую квартиру продавали, брали ипотеку и таким образом улучшали свои жилищные условия. Теперь этот вариант доступен лишь 15% покупателей, среди которых многие прибегают к семейной ипотеке или оформляют небольшие кредиты на сумму до 3 миллионов рублей. Прямые покупки новостроек без предварительной продажи вторичного жилья остаются довольно редкими — их доля составляет всего 5%. Тем не менее, наблюдается увеличение интереса со стороны инвесторов: те, кто смог воспользоваться выгодными условиями кредитования, начинают вкладывать средства в квартиры, понимая, что их стоимость не упадет. Однако новые квартиры все еще стоят дорого: в "старой" Москве их средняя цена на 50% превышает стоимость вторичного жилья, а в Новой Москве — на 20%. Как отмечает Валерий Кочетков из «ИНКОМ-Недвижимость», многим покупателям приходится рассматривать варианты в районах с активным строительством, чтобы не снижать общую площадь жилья. О значительном улучшении жилищных условий в нынешних условиях говорить трудно—это скорее обмен «квартиры на квартиру».

В течение последнего года средний срок ипотечного кредита вырос на семь лет и теперь составляет 30 лет.

Комитет Государственной Думы предложил поддержать законопроект, который дает возможность микрокредитным организациям выдавать ипотечные кредиты на территории России.