rentalms

Согласно мнению Михаила Гольдберга, который возглавляет аналитический центр ДомРФ, россияне не смогут получить рыночную ипотеку до 2027 года. Он считает, что до этого периода ключевая процентная ставка будет оставаться на высоком уровне.

Рынок элитной недвижимости в Москве продолжает показывать позитивную динамику: на сегодняшний день цена за квадратный метр составляет 1,9 миллиона рублей. Покупатели с высоким уровнем дохода активно реагируют на сложившиеся условия: за последние двенадцать месяцев было зафиксировано 1800 сделок, что значительно выше прошлогодних результатов. Кроме того, средняя площадь купленных квартир возросла и сейчас составляет примерно 156 квадратных метров. В 2024 году на рынок выйдет 45 новых элитных жилых комплексов, однако в 2025 году предполагается снижение темпов их строительства на 33%. Тем не менее, интерес к приобретению недвижимости остается на высоком уровне: московская элита, знаменитости и состоятельные иностранцы стремятся купить квартиры даже до завершения строительства новых объектов. Эксперты предполагают, что цены могут вырасти на 12-15%, поскольку предложение сократится, а количество желающих приобрести жилье в столице остается весьма значительным.

Похоже, что Центральный банк наконец начал осознавать проблемы, связанные с рассрочками, и нацелен на их решение. Тем временем застройщики продолжают реализовывать квартиры через так называемые «квазипродажи», продлевая сроки выплат на период более пяти лет, в то время как регулятор исследует возможные риски. ЦБ выделяет три ключевые проблемы: скрытые долги покупателей, неопределенные условия сделок и потенциальные негативные последствия для финансового положения застройщиков, так как поступления на эскроу-счета происходят достаточно медленно. Доля рассрочек на рынке уже составляет от 50% до 70%, однако на практике это не является полноценными продажами, а скорее предварительным резервированием жилья с минимальным первым взносом. В отличие от ипотеки, в данном случае застройщики выступают в роли кредиторов, рискуя своими средствами. Если Центральный банк решит ввести определенные правила, рынок будет вынужден существенно измениться.

По данным компании «Метриум», в Москве объем предложений на рынке массового жилья снизился на 8,5% по сравнению с прошлым месяцем и на 19,3% по сравнению с тем же периодом в прошлом году. Это сокращение связано с высоким спросом на квартиры перед завершением программы льготного ипотечного кредитования, а также с возросшим интересом к доступному жилью в конце года.

Согласно информации, предоставленной компанией «Домклик», в течение последних двенадцати месяцев средняя площадь квартир в новых зданиях Москвы сократилась на 9–14%. Это снижение коснулось всех типов жилья, за исключением квартир элитного сегмента. В частности, жилье эконом-класса уменьшилось на 9%, комфорт-класса — на 12%, а бизнес-класса — на 14%.

Вторичный рынок недвижимости в Москве начинает проявлять признаки оживления. В январе 2025 года было зарегистрировано 9490 сделок, что на 27% больше по сравнению с аналогичными показателями в январе 2024 года 7460 сделок и 2023 года 7670 сделок . Игорь Майданов, руководитель Московского Росреестра, подчеркивает, что такой уровень сделок в начале года наблюдался только однажды — в 2019 году, когда количество сделок составило 9850. Тем не менее, если рассматривать декабрь, то картина выглядит менее оптимистично: в сравнении с концом 2024 года 17290 сделок зафиксировано снижение на 45%. Это не стало неожиданностью, поскольку в прошлом году разница между декабрем и январем составила даже более значительные -49,7%. Что касается итогов 2024 года, то на вторичном рынке было зафиксировано 146200 сделок, что на 16,4% ниже рекордных значений 2023 года. В то же время, интерес к жилью на вторичном рынке продолжает оставаться высоким, и рынок демонстрирует свою активность.

Центральный банк выразил обеспокоенность в связи с увеличением числа сделок по продаже недвижимости в рассрочку, подчеркивая потенциальные риски невыполнения обязательств со стороны покупателей. Как сообщает РБК, такие сделки могут привести к серьезным долговым нагрузкам, а их недостаток прозрачности представляет собой финансовую угрозу для застройщиков. Регулятор рассматривает внедрение ряда мер, направленных на снижение неопределенности на рынке. Эксперты отмечают, что в условиях растущих процентных ставок рассрочка стала основным инструментом для сохранения объемов продаж. Согласно данным сервиса «Самолет Плюс», доля сделок с ипотечным кредитиованием упала с 90% до 37%, а сделки в рассрочку составляют уже 44,3% от общего числа продаж. Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам ГК «А101», на XI Российском ипотечном конгрессе Cbonds указал на появление нового явления на рынке — "пузырь рассрочек". Девелоперы сообщили о значительном росте числа подобных сделок. РБК информирует, что в некоторых компаниях продажи в рассрочку составляют до 70%. Застройщики продлевают сроки платежей и предлагают минимальные или даже нулевые процентные ставки, осознавая возникающие риски. Многие покупатели надеются на возможность перекредитования в будущем, хотя реальная вероятность этого остается довольно низкой. В «Ипотечном бюро» подчеркнули, что клиенты могут рассчитывать на упрощенный переход к ипотечному кредитованию, но при высоких ставках это может быть серьезным испытанием. В конечном итоге риски всецело ложатся на заемщиков и застройщиков: если покупатели прекратят выполнять свои обязательства, компании могут столкнуться с финансовыми трудностями в расчетах с банками. Главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников, общаясь с РБК, отметил, что рост количества продаж жилья в рассрочку является следствием удорожания ипотеки. В настоящее время Центральный банк анализирует сложившуюся ситуацию, однако если текущие рыночные тенденции будут продолжаться, существует вероятность введения жестких ограничительных мер.

Крупная девелоперская компания Группа Компаний ФСК, руководимая Владимиром Ворониным, завершает свою деятельность в гостиничной сфере. Согласно данным из единого реестра СПАРК, компания тихо вышла из состава ООО «ФСК Отель», передав 90% своей доли генеральному директору Александру Дарькину, который таким образом стал единственным акционером. В компании разъяснили, что данная структура была создана для оценки земельных участков под строительство гостиниц, однако за два года не удалось реализовать ни одного проекта. Изначально предполагалось, что к 2025 году компании удастся достичь выручки в 1 миллиард рублей, управляя 1700 гостиничными номерами. Однако, по итогам 2023 года, доход составил всего 1,7 миллиона рублей, а убытки – 6 миллионов рублей, о чем сообщалось в “Ъ” в 2022 году. Завершением этих процессов стало передача управления гостиницей Four Points by Sheraton Kaluga компании Azimut Hotels, согласно информации “Ъ” от 1 июля 2024 года. Гостиничный бизнес имеет свои особенности, отличающие его от жилой недвижимости. Для успешной работы в этой сфере необходимы долгосрочные стратегии, длительные сроки окупаемости инвестиций и высококвалифицированные специалисты, отмечает Вадим Прасов из Федерации рестораторов и отельеров России. Эксперты IBC Real Estate также подчеркивают, что ситуацию осложняют низкая рентабельность, дефицит кадров и неопределенность в перспективах. Конкуренция в данном сегменте усиливается, в то время как открытие новых гостиниц происходит в ограниченных объемах: по прогнозам Nikoliers, в 2025 году в Москве планируется запустить лишь 690 новых номеров, что на 11,8% меньше по сравнению с прошлым годом. Таким образом, ГК ФСК покидает гостиничный рынок и сосредоточит свои усилия на более прибыльных направлениях, таких как строительство жилой недвижимости.

Строительные компании, как в прошлом, так и в настоящем, продолжают заниматься возведением новых зданий и, безусловно, сохранит эту деятельность в будущем. Несмотря на высокие ипотечные ставки, сокращение субсидий и активные меры Центрального банка, направленные на борьбу с мошенничеством, строительная отрасль демонстрирует заметную активность. Заказчики часто упоминают о возможности изменения сроков реализации проектов, однако фактические объемы строительства, скорее всего, не сократятся. Любое замедление, если оно и произойдет, можно ожидать не ранее чем через несколько лет. В настоящее время на рынок выходят проекты, которые были инициированы в период строительного бума с 2020 по 2023 годы. Их завершение должно быть гарантировано любой ценой, чтобы избежать проблем с финансовыми учреждениями, государственными органами и дольщиками. Особенно строгие требования предъявляются к проектам, реализуемым в рамках программы комплексного развития территорий КРТ , поскольку успешное завершение строительства критически важно для создания необходимой инфраструктуры. В Москве запланировано возведение 1,4 миллиона квадратных метров нового жилья, по всей стране реализуются 866 проектов, а еще 1 429 находятся на стадии проектирования. Инициатива президента о выделении 33 квадратных метра на человека продолжает быть актуальной. В таких условиях девелоперы не приостанавливают свою деятельность, и в случае затяжного кризиса, вероятнее всего, им придется снижать цены, что является обычной практикой для циклических отраслей.

Министерство финансов России планирует оказать поддержку строительным компаниям, что может привести к ужесточению условий приобретения недвижимости для граждан. Ситуация на рынке жилой недвижимости вызывает беспокойство. Ранее популярный способ покупки жилья в рассрочку у застройщиков, благодаря своей доступности, может временно оказаться под угрозой или подвергнуться серьезным ограничениям. Основной причиной данных изменений стали увеличившиеся риски для застройщиков, вызванные нестабильной ситуацией с поступлениями на эскроу-счета. В ходе консультаций с представителями отрасли рассматриваются различные факторы, приведшие к текущему кризису. В первую очередь, резкий рост цен на строительные материалы и увеличение затрат на рабочую силу за последние годы ухудшили финансовые условия для застройщиков. Вдобавок, экономическая неопределенность существенно снизила покупательскую способность населения, что отразилось на спросе на новое жилье. Также, отсутствие ясности в отдельных схемах рассрочки и недостаток государственного контроля способствовали мошенничеству. В этих условиях Минфин России решил поддержать строительные компании, предоставляя льготные кредиты и налоговые послабления. Однако многие эксперты высказывают опасения, что такие меры могут ухудшить положение для покупателей. Некоторые считают, что строительные фирмы, получившие государственное финансирование, могут изменять условия рассрочки, делая их менее выгодными для граждан. Это может выразиться в увеличении предварительного взноса или сокращении срока рассрочки. Таким образом, в будущем россиянам может стать сложнее приобретать жилье в рассрочку. Минфин старается предотвратить банкротство застройщиков, однако это может негативно сказаться на доступности жилья для большинства граждан.