Безумству храбрых поём мы песню Объем текущего строительства по итогам июля 2024 года вырос на 0,7% до 115,5 млн. кв. м. Из них 115 млн. кв. м строится в рамках 214 ФЗ. В первый месяц после отмены «льготной ипотеки» и существенного сокращения аудитории по «семейной», рынок продолжил наращивать строительный потенциал. Пока данный рост можно отнести к рыночной инерции. К строительному этапу переходят те проекты, которые останавливать поздно. Реальную реакцию рынка на отмену ипотечных стимулов мы увидим лишь в начале следующего года. Масштаб замедления проектных работ над будущими объектами будет зависеть от глубины падения сделок во 2 половине этого года. Еще один фактор – реакция банков на изменившиеся условия падение спроса и рост ключевой ставки при принятии решений о проектном финансировании. До последнего времени банкиры проявляли не меньший оптимизм, чем некоторые девелоперы. Сейчас оценки могут измениться.
Банк России опубликовал официальные итоги июня 2024 на рынке ипотечного кредитования. Подробнее здесь. Количество выданных кредитов на рынке жилья взлетело ракетой до рекордных уровней. Так же выросло число выдач на рынке готового жилья, где достаточно много сделок сданные дома от застройщиков заключалось по льготным программам. Средние сроки кредитования обновили очередные максимумы: под залог ДДУ – 26,7 лет, на рынке готового жилья – 25,85 лет. Доля просрочки остается низкой, но абсолютные показатели в этом году уверенно растут. Но как любят говорить в ЦБ РФ - все это, конечно, вид на рынок в зеркале заднего вида.
Банкам и девелоперам запретят продавать «субсидированные ставки» по ипотеке, но через год. Из выступления Эльвиры Набиуллиной в Совете Федерации: «Чего здесь только нет: и рассрочка, и так называемый кешбэк, и очень льготные ставки. Но за этими всеми «завлекаловками» для людей стоит либо завышение цены квартиры, либо резкий рост платежей впоследствии. И все это для людей непрозрачно, запутано. Недавно мы договорились с банками об ипотечном стандарте — тот стандарт, который исключает использование всяких рискованных схем. Он заработает с начала следующего года, а в части запрета брать с заемщиков плату за сниженную ставку — с июля следующего года».
Спрос на аренду жилья будет расти. Нет, не из-за дорогой ипотеки В ближайшее время будет много разговоров про то, что рост ставок по ипотеке поддержит спрос на арендное жилье. Уже сейчас можно встретить тезисы о том, что спрос на аренду вырос из-за дорогой ипотеки. Но дорогая ипотека не может увеличить число арендаторов. Она может остановить процесс перераспределения спроса с рынка аренды в пользу покупки. Есть более важный демографический фактор, который будет работать на рынок аренды в ближайшие годы. На это обратил внимание Никита Словиковский, который давно и хорошо разбирается в рынке аренды. Это рост числа абитуриентов в российских ВУЗах. Число жителей страны в возрасте около 18 лет падало с начала нулевых около 15 лет. В последние годы этот показатель стабилизировался и начал расти. В ближайшие годы этот рост ускорится. Поток молодежи в мегаполисы увеличится. Очень важное наблюдение. И это будет менять спрос не только на рынке аренды, но и на многих потребительских рынках. Как и фактор «одиночек» в структуре домохозяйств.
В регионы Одно из поручений президента по итогам ПМЭФ – поэтапное переселение компаний с государственным участием из Москвы на Урал в Сибирь и Дальний Восток. Новизны в идее мало, но не исключено, что сейчас она может сработать. Есть одна проблема – в последние годы офисные площади в регионах почти не строили. Вакантных площадей нет. Вот, например, данные по Екатеринбургу, где доля вакантных помещений в БЦ класса В – 3%, а в классе А свободных помещений нет.
Все равны, но некоторые равнее Дом рф опубликовал список из 35 регионов с низким объемом строительства, где будет доступна семейная ипотека для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми. Границы выстраиваются именно по регионам, хотя в рамках территорий есть города с полярными условиями развития рынка. Как мы вчера и предполагали, состав регионов странный. В нем, например, присутствует Нижний Новгород, город, где действительно, строят мало. И как следствие - высокие цены, сопоставимые с пригородами столиц. Регион не смог разогнать стройку в предыдущие годы, за это в награду получил продление семейной ипотеки на следующие. Краснодарских девелоперов решили выдавить в Адыгею, которая долгие годы наблюдала за строительным бумом через р. Кубань, но не активизировала стройку. Хотя объемы строительства здесь нельзя назвать низкими. С аутсайдерами списка все понятно, но вот в ряде регионов, получивших привилегии, показатели строительства нельзя назвать низкими. Чем они лучше или хуже других, пока не понятно! График с хорошим разрешением в комментариях.
Недавно мы поликовали данные о том, что за время действия «льготной ипотеки» объем многоквартирного жилья в стадии строительства вырос лишь на 15%. Но рынок в России очень дробный, а реакция на общие ипотечные стимулы - контрастная. Для оценки эффекта льготной ипотеки мы изучили показатели рынков с объемом текущего строительства более 1 млн. кв. м. Лидерами, которые кратно нарастили объем стройки являются города Дальнего Востока - Хабаровск и Владивосток, где кроме льготной и семейной ипотеки продолжает действовать "дальневосточная" - под 2%. За рамками Дальнего Востока среди крупнейших рынков самый заметный рост строительства показали: Тюмень, Тула, Екатеринбург, Пермь. Рост строительства и предложения является необходимым условием для ограничения темпов роста цен. При существенном ипотечном стимулировании увеличение стройки на 10-20% слишком незаметная величина. Но хуже, когда объем строительства, на фоне растущего спроса, сжимается. В аутсайдерах - Санкт-Петербург. Рост стройки в ближайшем пригороде Питера не компенсировал заметное падение в самом городе. Также заметное сокращение фиксируется в Красногорске, Красноярске, Уфе и Рязани.
За время действия льготной ипотеки объем текущего строительства вырос лишь на 15% По итогам июня 2024 года объем жилья в стадии строительства в России вырос до 114,8 млн. кв. м, из них 114,2 млн. кв. м строится по 214-ФЗ. За последний месяц этот показатель увеличился на 1,8%, а за год вырос на 14%. Текущий объем строительства по 214-ФЗ на 25% выше уровней начала 2020 года, когда была запущена льготная ипотека. Но общий объем стройки с учетом проектов, которые строятся без привлечения средств граждан вырос лишь на 15%. Вот и ответ на вопрос почему цены на квартиры так сильно выросли. Стимулируем спрос и не контролируем предложение. Хотя по отдельным городам ситуация сильно отличается. В ближайшие дни опубликуем статистику по крупнейшим рынкам. Посмотрим, кто молодец, а кто решил – «зачем строить больше, если можно продавать дороже».
Банк России опубликовал статистику по ипотеке за май-24. Сегодня, она уже не так интересна, так как рынок стоит на пороге кардинальных перемен. Тем не менее зафиксируем: Заметный рост числа выданных кредитов, как под залог ДДУ, так и на рынке готового жилья, где достаточно много сданных проектов от застройщиков, которые проходят под льготные программы. В июне будет еще больше, а дальше - падение. Доля просроченной задолженности остается очень низкой – 0,36%. Но с начала года она уже не снижается и начала постепенно расти. Средний размер кредита – 3,7 млн. рублей, под залог ДДУ – 5,1 млн. Средний срок кредита достиг очередных максимумов: 26,6 лет на рынке строящегося жилья и 25,3 лет на рынке готового.
Как дела на вторичке? Банк России дает оценку ипотечному рынку в мае. Выдача по рыночным ставкам в 2,3 раза ниже показателей прошлого года. Но май 2024 немного лучше начала этого года. Льготные программы ожидаемо растут, хотя и далеки от ажиотажа прошлого года. Отчет ЦБ РФ «О развитии банковского сектора в РФ в мае 2024»
