Рынок жилья в России: рост цен и дефицит новостроек

Новостройки на грани дефицита почему дешевого жилья больше не будет Первичный рынок жилья в России постепенно выходит из фазы турбулентности последних лет но возвращения к дешевым квадратным метрам уже не предвидится За последние пять лет средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла более чем в 2 раза и даже в периоды экономической нестабильности рынок практически не демонстрировал полноценного снижения цен максимум наблюдалось лишь замедление темпов роста Причина проста себестоимость строительства растет системно Дорожают материалы инженерная инфраструктура земля рабочая сила и проектное финансирование С 2026 г дополнительное давление создает повышение НДС до 22 что добавляет еще несколько процентов к конечной цене жилья При этом текущая стабильность цен во многом носит иллюзорный характер Девелоперы активно используют рассрочки субсидированные ипотечные программы и маркетинговые скидки чтобы поддерживать продажи Но фактически это лишь инструменты сглаживания спроса Пока ключевая ставка остается высокой ипотека остается ограничивающим фактором для покупателей по оценкам участников рынка полноценное восстановление спроса возможно лишь при ставке 12 13 Поэтому в базовом сценарии большинство девелоперов ожидают умеренный рост цен 5 6 в 2026 г то есть примерно на уровне инфляции Тем временем реальные ценовые показатели продолжают расти В Москве средняя стоимость квадратного метра в новостройках в начале 2026 г достигла 464 тыс руб что означает рост на 22 5 год к году Парадокс в том что при этом застройщики одновременно предлагают скидки до 20 26 и субсидированную ипотеку Фактически это означает что часть цены изначально закладывается как буфер для маркетинговых инструментов Если очистить рынок от этих скидок и субсидий реальный рост стоимости жилья за последний год оказывается близок к 6 8 примерно на уровне инфляции Отдельный фактор изменение самого продукта Девелоперы все чаще уменьшают площадь квартир средний размер новых лотов уже снизился до 48 49 кв м Для покупателя это создает иллюзию более доступного жилья итоговый чек меньше Но стоимость квадратного метра продолжает расти и фактически рынок таким образом адаптируется к падению покупательной способности Ключевой драйвер будущего роста сокращение предложения В 2025 г в России было запущено около 41 3 млн кв м нового жилья что примерно на 12 меньше чем годом ранее В Москве объем новых стартов продаж опустился до минимума за десятилетие а массовый сегмент за последние три года сократился почти в 9 раз Это формирует отложенный дефицит предложения который начнет проявляться уже через 12 18 месяцев Себестоимость при этом продолжает расти С 2020 г совокупный рост затрат на строительство превысил 90 Наиболее заметный вклад внесла рабочая сила зарплаты в строительной отрасли выросли более чем в 2 раза а только за 2025 г на 23 Проектное финансирование также резко подорожало если несколько лет назад кредиты для девелоперов стоили 5 7 то сейчас 16 18 В результате до 20 стоимости квадратного метра фактически приходится на банковские проценты Поэтому ожидания участников рынка сходятся дешевые квартиры не вернутся Базовые прогнозы предполагают рост цен в 2026 г примерно на 8 18 в Москве 6 14 в Санкт Петербурге и 4 12 в крупных региональных городах В отдельных проектах рост может достигать 20 30 Причина проста рынок постепенно входит в фазу где ограниченное предложение сталкивается с восстанавливающимся спросом Итоговый вывод достаточно очевиден Скидки и субсидии это лишь временные инструменты стимулирования продаж а не признак реального удешевления жилья Рост себестоимости сокращение новых проектов и постепенное оживление спроса формируют новый ценовой диапазон ниже которого рынок опуститься уже не сможет Недвижимость по прежнему остается инструментом сохранения капитала и вопрос теперь стоит не о том будут ли расти цены а лишь о том с какой скоростью это произойдет naebrosh

Строительный рынок регионы становятся новым драйвером Российский рынок жилищного строительства постепенно выходит из фазы бурного роста последних лет После завершения массовой льготной ипотеки спрос стал более чувствительным к ставкам а рынок начинает переходить в более сбалансированное состояние При этом общая динамика сильно различается по регионам именно региональные рынки сегодня становятся главным ориентиром для оценки перспектив отрасли Крупные региональные центры такие как Челябинск и Екатеринбург Пермь и УФА выступают своеобразным эталоном текущего состояния рынка Здесь сохраняется устойчивый спрос на жилье за счет роста населения агломераций миграции из небольших городов и продолжающегося обновления жилищного фонда При этом уровень цен остается заметно ниже столичных значений что поддерживает доступность жилья даже в условиях более высоких ставок На 2026 год рынок вероятно войдет в фазу умеренного роста Спрос будет поддерживаться демографией и потребностью в улучшении жилищных условий однако темпы запуска новых проектов могут стать более осторожными Девелоперы будут делать акцент на финансовой устойчивости и скорости продаж а не на максимальном расширении объемов строительства Мнение NZT Региональные рынки сегодня формируют новый центр роста отрасли Челябинск Екатеринбург Пермь и Уфа демонстрируют устойчивый спрос и более сбалансированную структуру рынка по сравнению со столичными агломерациями В таких условиях девелоперы работающие в этих регионах и обладающие устойчивой бизнес моделью могут выглядеть более стабильными на горизонте ближайших лет Полный обзор читайте по ссылке на нашем сайте стройка АПРИ APRI nztrusfond official NZTRusfond Купить подписку на премиум аналитику

Нацбанк проанализировал факторы влияющих на цену жилья Ценовая дифференциация на рынке жилья крупнейших городов формируется преимущественно за счет локационных преимуществ и качественных характеристик объектов недвижимости что отражает концентрацию инвестиционной активности в наиболее привлекательных сегментах и локациях рынка Астана расположение квартиры на левом берегу повышает цену за квадратный метр в среднем на 11 3 Близость к набережной в радиусе до 1 км ассоциируется с увеличением стоимости на 10 4 тогда как удаленность от парков более чем на 1 км снижает ее на 10 5 Дополнительную ценовую премию формирует соседство с крупными торгово развлекательными центрами Среди характеристик объекта увеличение высоты потолков на 1 метр сопровождается ростом цены на 59 2 Квартиры в домах со сроком ввода в 2026 2028 в среднем на 15 7 дешевле готовых объектов Статус бывшего общежития снижает стоимость на 13 Монолитные дома формируют премию в 11 8 по сравнению с панельными Влияние этажности выражено менее значительно расположение на последнем этаже снижает цену на 6 2 на первом на 4 8 Темпы возрастного обесценивания также различаются по типам домов и составляют 1 43 в год для монолитных 0 38 для кирпичных и 0 23 для панельных зданий Алматы Квартиры расположенные выше Аль Фараби стоят в среднем на 20 6 дороже Удаленность от станции метро более чем на 2 км снижает цену на 6 2 Существенные различия наблюдаются и по административным районам Среди характеристик объектов увеличение высоты потолков на 1 метр повышает цену на 31 2 Квартиры со сроком ввода в эксплуатацию в 2026 2028 стоят в среднем на 11 6 дешевле готового жилья Кирпичные дома в среднем на 4 7 дороже монолитные на 3 2 дороже по сравнению с панельными Расположение на последнем этаже снижает цену на 4 8 на первом на 2 5 Статус бывшего общежития уменьшает стоимость на 2 8 Возрастной эффект выражен умеренно панельные дома теряют около 0 17 стоимости в год монолитные 0 46 Чёрный лебедь рак и щука рынокнедвижимости