Рост ипотечных ставок в России превышает 20%: перспективы и риски для заемщиков

Ставки по ипотеке продолжают расти. У основных игроков они уже выше 20%. В моменте это мало что меняет. Уровень ставок и в 18%, и в 20% заградительный для большинства заемщиков. Заметный рост рыночных ставок начался год назад. Перспективы повышения ставок заставляли торопится многих покупателей, в том числе на вторичном рынке. Этот фактор продолжал работать вплоть до конца 2023. Тогда рынок активно продавал идею «в следующем году можно будет рефинансировать». В 2024 таких заемщиков ждал сюрприз. А прогноз по ключевой ставке на следующие годы может поставить в сложное положение тех, кто не рассчитал свои финансовые возможности. Последовательное повышение рыночных ставок в последние месяцы ограничило привлечение таких покупателей, склонных к риску. Их возврат на рынок станет возможным лишь после того как Банк России перейдет к снижению ключевой ставки. График – динамика ставок предложения топ-20 ипотечных банков. Источник - ДОМ. РФ.

Новость: несмотря на снижение широкого рынка, акции группы ЛСР в последние недели сохраняют прирост с начала года на уровне порядка 6%-9% По поручению Президента «Семейная ипотека» по ставке 6% продлена до 2030 года. Эта ситуация отразилась в июльских решениях ЦБ. Банк России повысил ключевую ставку на 2 б.п., до 18%. При этом обозначены целевые уровни завершения нынешнего цикла ужесточения денежно-кредитной политики 19%-20% для ключевой ставки . ФАКТОРЫ В то же время, новости последних недель охлаждали отраслевой спрос, демонстрируя понижающее давление на оценки справедливой стоимости отраслевых эмитентов. На заседании Совета Федерации по развитию финансового рынка Валентина Матвиенко предложила фиксировать размер субсидии в рамках льготной ипотеки. Идею поддержала глава Банка России Эльвира Набиуллина. На этом фоне Президент Владимир Путин поручил правительству и Центробанку оценить влияние льготной семейной ипотеки на рынок. Ответственными за исполнение назначены Мишустин и Набиуллина. Срок – до 1 декабря 2024 г. НАШИ ОЦЕНКИ С учетом поступающей информации мы, с 16,8 млрд руб., до 17,6 млрд руб. повысили оценку чистой прибыли находящейся в нашем покрытии группы ЛСР. Прогноз дивидендных выплат ЛСР по итогам 2024 г., составляет 68,5 руб./ао против 65,1 руб./ао ранее. В то же время, среднеквартальную динамику количества новых площадей на продажу компании в 2024-2025 гг. оцениваем на уровне -0,5%, что несколько ниже предыдущей оценки. ВЕРДИКТ Оценка справедливой стоимости компании в итоге повышена с 1065,33 руб./ао до 1083,85 руб./ао что предполагает43%-ный потенциал роста и рекомендацию «покупать». Оценка по-прежнему учитывает 15%-ную поправку на риски вложений, хотя неопределенность в отношении среднесрочного регулирования экономики отрасли формирует потенциал пересмотра с повышением данного показателя. #Аналитика #ЛСР #LSRG #Ипотека #ЦБ

Главу ЦБ Набиуллину просят ввести запрет на выдачу ипотеки под проценты ниже ключевой ставки, которая сегодня составляет 18% С такой просьбой к регулятору обратился вице-спикер Госдумы Борис Чернышов. «В последние месяцы на российском рынке недвижимости наблюдается тенденция к появлению новых инструментов выдачи ипотеки под заведомо заниженные проценты. Согласно публичным акциям ряда банков, они предлагают своим клиентам ипотечные кредиты под 8–10% с расчетом на реструктуризацию через пять лет», — говорит он. Однако в случае изменения ключевой ставки кредитные организации получают право повысить размер выплат по ипотеке. «Данная практика вызывает серьезную озабоченность, так как напоминает схему с выдачей ипотеки в долларах США и в евро, что в свое время привело к формированию в нашей стране тысяч заемщиков, оказавшихся неспособными расплатиться по долгам после резкого скачка валютного курса. Мы все помним, к каким негативным социальным и экономическим последствиям привела та ситуация». Кроме того, новая схема предполагает отказ заемщика от своего базового права на неизменность ставки на протяжении всего срока выплаты кредита, а значит, все риски колебаний на финансовом рынке ложатся на него. Это может привести росту числа дефолтов по кредиту с последующей потерей недвижимости или залога.

С момента последнего заседания Банка России 14 банков уже повысили ставки по рыночной ипотеке, ожидая дальнейшего роста ключевой ставки. В результате средняя ставка по рыночной ипотеке в России достигла 19,6%, что делает её практически недоступной для большинства граждан. Привлечение денег через вклады становится сложнее, и, возможно, другие банки также пересмотрят условия по ипотеке в ожидании повышения ключевой ставки до 19-20% в начале осени. По мнению экспертного сообщества, снижение ипотечных ставок не предвидится ни в 2024 году, ни в начале 2025 года. В итоге, получение ипотеки для большинства россиян стало почти невозможным на ближайшие годы. Согласно данным Национального бюро кредитных историй, увеличилась доля граждан в возрасте от 40 до 60 лет среди тех, кто взял ипотечные кредиты. В то же время, доля самых молодых и пожилых заемщиков в структуре выдачи ипотеки снизилась.

ЦБ попросили запретить выдачу ипотеки ниже ключевой ставки Сейчас некоторые банки предлагают своим клиентам ипотечные кредиты под 8–10% с расчетом на реструктуризацию через пять лет. Однако в случае изменения ключевой ставки кредитные организации получают право повысить размер выплат по ипотеке. Эта практика напоминает схему с выдачей ипотеки в долларах США и в евро, что в свое время привело к появлению тысяч заемщиков, оказавшихся неспособными расплатиться по долгам после резкого скачка валютного курса.

ЦБ просят запретить выдачу ипотеки со ставкой ниже «ключа» Парламентарии обратились к главе Банка России Эльвире Набиуллиной с просьбой официально запретить выдачу ипотеки под проценты меньше «ключа». Инициатива вызвана предложениями в некоторых кредитных организациях займов с заведомо заниженными ставками с расчетом на реструктуризацию через 5 лет. По таким договорам банки могут повысить размер выплат по ипотеке. Кроме того, это предполагает отказ заемщиков от своего права на неизменность ставки. Отмечается, что подобное может привести к ситуации аналогичной с выдачей ипотек в долларах. Тогда тысячи заемщиков оказались неспособны обслуживать свои долги из-за валютного скачка. Выдача ипотеки под заниженный процент невыгодна банкам. Поэтому после повышения «ключа» условия обслуживания кредита могут быть изменены в одностороннем порядке, и явно не в пользу клиентов.