Ипотечный бум замедляется из-за высоких ставок и ужесточения условий, что влияет на застройщиков и цены на недвижимость

Бенефициарами льготной ипотеки в первую очередь стали банки и застройщики, а ее социальный эффект снизился, констатировали эксперты Аналитического кредитного рейтингового агентства АКРА . «Ипотекой под низкую ставку в значительной мере воспользовались инвесторы, приобретавшие сразу несколько объектов недвижимости, либо граждане, которые и без льготных ставок могли позволить себе качественное обслуживание долга перед банком», — указали они. Льготные программы, которые в основном распространяются на новостройки, спровоцировали резкий рост цен на недвижимость, что привело к снижению ценовой доступности жилья, особенно для граждан с доходом ниже среднего, подчеркивают аналитики АКРА. Сейчас власти вынуждены их модифицировать, «чтобы остановить раскрутившийся ипотечный маховик», но повышение первоначального взноса до 30% по ипотеке с господдержкой приведет «к еще большему снижению доступности жилья для граждан», полагают они.

Ипотечный бум начал замедляться из-за высоких ставок и ужесточения условий по льготным кредитам. Это тянет вниз котировки застройщиков Они потеряли около 10% с середины августа, когда ЦБ сильно и внезапно поднял ключевую ставку. Но спрос на недвижимость всё равно большой из-за инфляции. Аналитики Альфа-Инвестиций снова присмотрелись к перспективам бумаг девелоперов Что с ипотекой По данным ЦБ, в ноябре банки выдали чуть меньше ипотечных кредитов, чем в октябре, но сумма ещё внушительная: 726 млрд руб. В основном это льготная ипотека 540 млрд руб. — по ней объём выдач почти не изменился. А вот выдачи рыночной ипотеки из-за ставок провалились на 19% Это означает, что доходы застройщиков всё больше будут зависеть от условий льготной ипотеки И этот вывод — неутешительный. Вот почему Становится менее доступной программа, которой может воспользоваться любой человек — ипотека под 8% на квартиру в новостройке. Правительство ещё раз повысило по ней первый взнос с 20 до 30% и вдвое урезало максимальную сумму кредита в Москве и Петербурге до 6 млн руб. 1 июля 2024 года формально заканчивается срок действия льготных программ. Не факт, что все они переживут эту дату. Глава ЦБ считает, что массовая льготная ипотека прекратит своё действие, а семейная останется. Эти две программы занимают примерно по трети в общем объёме выдач ипотеки. Это будет давить на цены новостроек, а значит, девелоперы будут меньше зарабатывать ‍ Что будет с акциями В целом по отрасли перспективы роста туманные. Но Самолёт может чувствовать себя лучше остальных, потому что стремительно расширяет бизнес ↘ А бумаги Эталона могут стать популярнее после переезда компании в Россию. Плюс выручка Эталона меньше, чем у конкурентов, зависит от ипотечных сделок

Бенефициарами льготной ипотеки в первую очередь стали банки и застройщики, а ее социальный эффект снизился, констатировали эксперты Аналитического кредитного рейтингового агентства АКРА . «Ипотекой под низкую ставку в значительной мере воспользовались инвесторы, приобретавшие сразу несколько объектов недвижимости, либо граждане, которые и без льготных ставок могли позволить себе качественное обслуживание долга перед банком», — указали они. Льготные программы, которые в основном распространяются на новостройки, спровоцировали резкий рост цен на недвижимость, что привело к снижению ценовой доступности жилья, особенно для граждан с доходом ниже среднего, подчеркивают аналитики АКРА. Сейчас власти вынуждены их модифицировать, «чтобы остановить раскрутившийся ипотечный маховик», но повышение первоначального взноса до 30% по ипотеке с господдержкой приведет «к еще большему снижению доступности жилья для граждан», полагают они.

В АКРА говорят, что "такой низкий уровень досрочного возврата ипотеки не наблюдался как минимум в течение трех последних лет" , а причиной стало то, что "гражданам стало выгоднее размещать свободные денежные средства в банках, особенно если ипотека была взята под льготный процент, так как повышение процентных ставок отразилось на доходности вкладов и текущих счетов".

Рынок жилья охлаждают Центробанк уже год назад начал предупреждать о перегреве рынка жилья и риске формирования на нем пузыря: цены на новостройки с 2020 года выросли почти вдвое. Однако регулятор ничего не мог поделать с источником перегрева — программами льготной ипотеки. Лоббисты стройки были сильнее. После повышения ключевой ставки ЦБ льготная ипотека стала не только рискованной, но и крайне обременительной для бюджета. На угрозу бюджету правительство отреагировало оперативно. Не дожидаясь июля 2024 года, когда программы льготной ипотеки должны закончиться, в них внесли ряд изменений. Правительство экстренно скорректировало параметры программы льготной ипотеки. Вот самые важные изменения, вступившие в силу с 23 декабря. Первая, наиболее существенная новация: первоначальный взнос по программе с господдержкой повышен с 20% от стоимости квартиры до 30%. Три месяца назад правительство уже поднимало первоначальный взнос с 15 до 20%, но это не остудило рынок. Изменение второе: до 6 млн рублей снижен максимальный размер кредита для всех регионов. Ранее для ряда регионов — Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — были установлены особые правила с лимитом в 12 млн рублей. Третье: под запрет подпадает комбо-ипотека, когда кредит с господдержкой «смешивался» со стандартной рыночной ипотекой. Заемщику это позволяло значительно увеличить сумму совокупного кредита. Четвертое ограничение связано с количеством льготных ипотечных кредитов у одного заемщика. С 23 декабря покупатель может иметь только один кредит, где он выступает заемщиком или поручителем. Решение об охлаждении рынка ипотеки, безусловно, правильное. Инструменты выбраны подходящие. Но проблема в том, что решение крайне запоздалое. Сделать это нужно было еще два-три года назад. Введение льготной ипотеки в 2020 году для спасения рынка новостроек привело к бурному росту цен, девелоперы фиксировали рекордные прибыли. Есть мнение, что само решение о субсидировании бюджетом ипотеки было ошибкой. Читать подробнее monocle.ru