Вторичная статистика Прошла череда публикаций о том, что объем продаж на вторичном рынке растет. Говорят, что количество сделок со «вторичкой» превысило 50% от всех сделок. Официальных данных от ЦБ РФ по апрелю пока нет. Но в прошлом месяце доля рыночной ипотеки в руб. в объеме выдачи составляла лишь 13%. Остальное - льготные программы. Семейная ипотека на вторичку не могла дать такой эффект. Поэтому, скорее всего проблема в терминах. ЦБ РФ публикует статистику по рынку строящегося жилья ипотека под залог ДДУ и по всему рынку. Соответственно в сделки с «готовым жильем» попадают сданные новостройки от застройщика. А реальный вторичный рынок начинается там, где продавец физическое лицо. Число готовых квартир у застройщиков, судя по статистике, очень быстро растет. В домах, которые сдавались в эксплуатацию в апреле 2025 года было продано лишь 69% квартир в целом по стране . Продажи этих объектов от застройщика продолжат размывать статистику по реальному вторичному рынку в ближайшие месяцы. К сожалению, качественной статистики по вторичному рынку жилья у нас как не было, так и нет.
Ситуацию вокруг отмены комиссий за выдачу льготной ипотеки комментирует ув. Михаил Хорьков , руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Отмена комиссий – очередное политическое решение проблемы, которую ранее не могли решить исполнительная власть и регулятор. Комиссии за выдачу кредита – специфическое явление банковской практики периода льготной ипотеки. До последнего времени банки продолжали обосновывать данную практику тем, что работа с таким продуктом как льготная ипотека для них не выгодна. Все это происходило на фоне крайне высоких рыночных ставок, падения продаж и отсутствия действенных инструментов совершения сделок. Поэтому и девелоперы, и покупатели были вынуждены соглашаться на условия лидеров банковского рынка. А последние, судя по отчетности, в отличие от девелоперов, чувствуют совсем не плохо. Есть предположение, что после отмены комиссий выдача сильно не изменится, ведь бизнес банков – это не только ипотека.
«Несмотря на все напряги с бюджетом» Проблема льготных ипотечных программ в России в том, что они давно вышли за рамки социально-экономической плоскости и в большей степени работают в политической. Вот последние заявления министра финансов Силуанова: «Здесь сейчас важно, с одной стороны, поддержать желание людей брать ипотеку и не менять, не ужесточать ни в коем случае условия выдачи ипотечных программ. С другой стороны, видим, что ипотека все-таки поддерживает строительную отрасль, которая сегодня испытывает определенные сложности, особенно ряд компаний. Поэтому продолжаем льготные ипотечные программы, несмотря на всю их затратность, а в этом году в поправках в бюджет одна из самых больших статей - увеличение субсидирования ипотечных программ. В этом году нам придется увеличить объем субсидируемых программ по ипотеке примерно до 2 трлн рублей, это приличная сумма. Но тем не менее мы понимаем, что это люди, это набранные обязательства, это новые выдачи по ипотечным программам, поддержка демографических решений, с одной стороны. С другой стороны, поддержка отрасли. Поэтому будем продолжать, несмотря на все напряги с бюджетом» Если бы мы говорили о финансах, экономической эффективности, то министр бы обсуждал альтернативы использования 2 трлн. рублей и делал бы это не сегодня, а несколько лет назад. Но он говорит об абстрактных людях с обязательствами, при этом умалчивает о том, что льготы для них оплачивают другие люди. Говоря о демографии, он оперировал бы цифрами как изменилось число рождений и параметрами квартир, которые строятся и приобретаются по семейной ипотеке. Затрагивая потребности отрасли, он бы оценил, как стимулирование спроса повлияло на объем строительства и предложение. Но министр финансов не говорит об этом, потому что принято политическое решение и надо исполнять «несмотря на все напряги с бюджетом». Массовые льготные программы на коротких отрезках могли бы сглаживать углы, но на длинных - лишь обостряют проблемы. Потому что кто-то вовремя не посмел нажать на тормоз. Ведь политические решения, в отличие от экономических, исполняют, а не обсуждают.
Ипотека в России, март 2025 В марте 2025 года число выданных ипотечных кредитов продолжило медленно повышаться после провала начала года. На рынке строящегося жилья показатель остается на уровне 2018-2020 года за счет остатков льготных программ. Но выдача кредитов по всему рынку остается подавленной – показатели 1 квартала 2025 года существенно ниже предыдущих лет. Общая задолженность по ипотеке с лета прошлого года заметно не меняется, а просроченная задолженность продолжает повышаться. По итогам марта 2025 объем проблемной задолженности в рублях приблизился к 115 млрд. рублей. Показатель продолжает обновлять максимумы в абсолютном выражении, но остается низким в относительном – около 0,6% от всех ипотечных долгов.
Недавно мы указывали на то, что падение ввода многоквартирного жилья в начале 2025 года не является следствием текущего кризиса. Но это не значит, что в секторе новостроек все хорошо. Соотношение двух важных показателей строительная готовность и распроданность квартир продолжает медленно ухудшаться: Распроданность квартир на стадии строительства в целом по стране в марте 2025 незначительно снизилась до 31,5% против 31,7% месяцем ранее. Уровень строительной готовности почти не поменялся. В марте он зафиксирован на отметке в 42,8%. Итогом этих изменений стало то, что отношение распроданности к строительной готовности упало до минимального уровня за последние 5 лет – 0,735. Сопоставимый показатель был в мае 2023, а в остальные периоды – выше. Распроданность квартир на вводе в эксплуатацию в марте 2025 года снизилась до 73,5%. Пока этот уровень не формирует системных рисков для отрасли, но находится ниже базовых ориентиров бизнеса для массового сегмента. В конце прошлого года он был на отметке 76,6%. Чуть позже обновим эти показатели и графики по ключевым региональным рынкам.
Ввод жилья или падал прошлогодний снег На неделе прошла новость о слабых результатах ввода жилья в 1 кв. 2025: По данным Росстата в январе – марте 2025 г. в России было введено 7,3 млн кв. м многоквартирного жилья. Падение составило 17,2% к аналогичному периоду прошлого года. А в отдельных регионах обрушение на десятки процентов. Еще один знак глубокого кризиса на рынке жилья. Именно так трактуют эти цифры во многих публикациях. Рынку новостроек сейчас непросто, и есть переносы сроков сдачи по отдельным проектам. Вот только основная причина снижения ввода в начале 2025 совсем не в падении спроса в текущем году. Те проекты, которые должны вводиться в эксплуатацию в настоящий момент, в большинстве случаев не имеют серьезных проблем с распроданностью. Их начали строить в 2022 году, и они застали длительный период повышенного спроса. И если в таких проектах есть проблемы с продажами, это управленческие ошибки, а не проблемы рынка. Нельзя использовать показатели ввода в качестве маркера кризиса в отрасли здесь и сейчас. Объем ввода жилья за непродолжительный период, такой как квартал, очень волатилен. Это крайне запаздывающий индикатор, который отражает результат работы за предыдущие 3 года. К моменту сдачи дома в эксплуатацию большинство квартир в нем должно быть продано. Снижение ввода МКД в текущем периоде – объективный и прогнозируемый результат. Многие проекты, которые сдаются в эксплуатацию в настоящий момент и будут вводиться в ближайшие месяцы запускались в работу в течение 2022 года. В год, когда стратегические планы претерпевали кардинальные изменения. Поэтому вывод на рынок новых проектов в этот момент упал. Падение текущего ввода является итогом инвестиционной паузы 2022 года, результат того, что 2,5-3 года назад начали строить меньше. Все это, конечно, не означает, что на рынке жилья нет проблем с продажами и стабильным финансированием многих проектов. Но это другая история, не определяющая текущий ввод в эксплуатацию.
«А ту собачку, что бежит за мной, зовут "Последний шанс"...» Из-за сокращения запуска новых проектов в настоящее время общий дефицит жилья в России к 2027 г. может составить 30 млн кв. м, следует из отчета Дом . РФ. Там говорится, что такая ситуация может сложиться при условии восстановления спроса на квартиры. Ведомости, со ссылкой на Дом РФ Внезапную историю об очередном дефиците квартир комментирует ув. Михаил Хорьков , руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Череда сообщений о грядущем дефиците предложения на рынке жилья выглядит как арт-подготовка накануне заседания Госсовета. Многие участники рынка рассчитывают, что 15 апреля будут приняты предложения, даны поручения о том, что позволит продавать больше, быстрее и вероятно, дороже обоснование – рост себестоимости . Никто точно не знает, что это за решения, но надежд очень много. Данные о падении запусков новых проектов преподносятся как отражение кризиса и сложных времен для девелоперов. Времена, действительно непростые, но то, что девелоперы сокращают запуск новых проектов – хороший знак. Значит здравый смысл на этом рынке еще остался, рыночная логика в принятии решений пока работает. А когда говорят про дефицит, следует не забывать, про то, что рынок жилья у нас очень специфичный и контрастный. Если ему дать больше денег, не обязательно, что строить станут больше. Вот пример - объем стройки в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге за последние 5 лет.
Заработал надзорный ипотечный стандарт для банков С 1 апреля вступил в силу надзорный ипотечный стандарт для банков «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», утвержденный Банком России 26 сентября 2024 года. В чем суть Соблюдение стандартных правил стало обязательным для банков ранее, но без санкций за их нарушение. Теперь, 1 апреля, начал действовать надзорный стандарт, который включает меры ответственности для нарушителей. Начальная санкция — публикация наименования банка на сайте, которая станет сигналом для клиентов. Если же банк будет нарушать правила систематически, то к нему будут предъявляться более жесткие требования по риск-весам и резервам. Кроме того, ЦБ продолжит разрабатывать новые меры, которые будут способствовать тому, чтобы банки предлагали максимально прозрачные и понятные заемщикам продукты..
«Рекомендовать» и «проработать»! Госдума постановила: рекомендовать Правительству РФ совместно с высшими органами исполнительной власти субъектов РФ принять меры по обеспечению жильем, в том числе проработать вопрос о реализации льготного ипотечного кредитования с определением единой процентной ставки. Зацикленность на «льготной ипотеке» поразительна, инициативы в этом направлении возникают еженедельно. Кому-то до сих пор кажется, что если дать больше денег на льготную ипотеку, то жилье станет доступнее? Нет, надо порекомендовать проработать этот вопрос глубже.
Объем запуска новых проектов на рынке многоквартирного жилья России продолжает падать. По данным Дом рф в 1 квартале 2025 года начали строить на 24% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. При этом объем текущего строительства после повышения в прошлом месяце продолжил расти и в марте. Это значит, что объем сдачи в эксплуатацию сокращается еще быстрее. В конце марта 2025 года на стадии строительства находилось 114,7 млн. кв. м жилья в многоквартирных домах. Это на 0,85% больше предыдущего месяца и на 6% выше марта прошлого года. Изменение объема текущего строительства по федеральным округам за последний год: СКФО: +24% ДВФО: +23% УФО: +16% ПФО: +10% ЮФО: +10% Российская Федерация: +6% СФО: +3% ЦФО: -1% СЗФО: -4%
